令和6年1月15日　提出 滋賀日野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字山本字堀切８１５番６２ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 北西5.5m道路 水道、下水 朝日野 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西   175 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 道路 交通 施設 朝日野駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から５０年以上経過した住宅団地で、地域要因に変化はなく、今後も土地利用は安定的に推移するものと予 測する。郊外に位置する古くからの住宅団地の需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野町及びその周辺市町を含む戸建住宅地域である。需要者は日野町内の居住者及び勤務者のほか、周辺 市町からの転入も見られる。中心市街地に位置する村井地区・松尾地区は人気が高いものの、郊外の丘陵地に位置する 古くからの大規模住宅団地は、利便性が劣ることから住宅需要は低迷しており、地価は引き続き下落傾向で推移してい る。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当り３万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存する自用目的の取引が中心の郊外の住宅団地で、賃貸市場が成立しないことから、収益価格は試 算しない。取引価格を指標として価格決定される市場特性から、市場で生起した取引事例より求めた比準価格は、市場 の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 9,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、物価高、人手不足等による下振 れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持 ち直しの傾向が見られる。日野町の人口は減 少傾向にある。 中規模一般住宅のほか、空地も多く見られる 状況が続いており、住宅需要は低調で、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％