令和6年1月11日　提出 米原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市春照字森ノ上５５９番１外 ②地積 　(㎡) 861   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 銀行 Ｓ2 店舗、銀行、一般住 宅が混在する商業地 域 西6.5m県道、北側道 水道、下水 近江長岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 近江長岡駅北方 3.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧伊吹町役場近くの商業地域であるが、土地の利用状況は住宅地化が進むものと予測する。市の中心部への人口 集中は否めず、外縁部の人口は減少傾向で土地需要も弱い。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市及び近接市町の住商混在地域や既成住宅地域の範囲である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有す る者が中心で、外部からの転入者や同一需給圏外からの需要者は少なく、需給ともに限定的である。取引に際しては取 引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベー スで概ね１万円／㎡～２万円／㎡台前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧伊吹町中心部の商業地域で、近隣地域内の店舗は大半が自己利用で、賃貸市場は未成熟であり、賃貸建物の新築を想 定することが現実的でないため、収益価格の試算は断念した。よって、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、持ち直している。米原市の人口 は減少傾向で、老年人口は増加傾向にある。 地域要因に特段の変化はないが、新規店舗の 出店の見込も薄く、住宅地へと移行しつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％