別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
米原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米原 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米原市高溝字七反田３０７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が見られる路線
商業地域		 西31m国道、背面道 水道、下水 坂田

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   190 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３１ｍ国道 交通

施設		 坂田駅北東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車ディーラー等が見られる路線商業地域で、土地の利用状況は、現状維持で推移するものと予測する。国道
沿いで自動車交通量も多いため、土地需要は概ね堅調で、地価水準は横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、米原市及びその周辺市を中心とする幹線沿いの商業地域及び混在地域である。需要者の中心は自動車デ
ィーラーや全国チェーンの小売業者、あるいは地元事業者が想定される。幹線道路沿いで、自動車交通量も多く、一定
の宅地需要は認められるものの、幹線沿いの低層店舗の出店にあたっては、定期借地権設定による店舗の進出も多く、
需要の中心価格帯を明確に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地からやや離れた路線商業地域で、周辺の利用状況等から高度利用が現実的でなく、収益価格は低層店舗を想
定したが、駐車場確保の必要性なども影響して低位に求められた。比準価格は広域的ではあるが、幹線沿いの取引事例
を中心に選択して試算しており、取引実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[178.4]		 [100.0]
100		 36,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、持ち直している。米原市の人口
は減少傾向で、老年人口は増加傾向にある。
直近ではドラッグストアの新規出店が見られ
る。

国道８号沿いの路線商業地域で、自動車交通
量は多く、土地取引は顕在化しにくいものの
、需要は底堅いと思料する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１米
原Ｓ
-106		 米原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m国道、
北2m、角地
工業

(60,200)
b ２４０１米
原Ｓ
-1		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４０１米
原Ｓ
-401		 米原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南東6m、
南西8m、
三方路
近商

(90,200)
d ２４０１米
原Ｓ
-506		 米原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
南東16m、
南西16m、
三方路
（都） 

(80,200)
e ２３０７長
浜Ｓ
-113		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.7m市道、
西4.2m、
二方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     26,250) 
37,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,500 		 100
[ 105.9]
35,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,400 
b (　           ) 
22,278  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
31,826 		 100
[  88.6]
35,921 
35,900 
c (　           ) 
38,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
38,181 		 100
[  97.9]
39,000 
39,000 
d (　           ) 
27,210  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
25,837 		 100
[  71.5]
36,136 
36,100 
e (　           ) 
24,936  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
25,037 		 100
[  71.7]
34,919 
34,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,300 円／㎡]  



米原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後時間が経過し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,124,054 
4,965,680 
20,158,374 
15,318,600 
4,839,774 		 （　0.9460）
4,578,426 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     89,773,059 円　　　　（　     26,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ1 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,392 ㎡     70.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 路線商業地域であるため、一棟が市の低層店舗を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
1,547 
2,320,500 		 3.0  6,961,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

2,320,500 		 6,961,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,320,500 円　×　12ヶ月　＝　      27,846,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,846,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,784,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,061,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,961,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,124,054 円　　　　（　         7,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-221001		 1,084  
(   1,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,547 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-230701		 2,444  
(   2,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,746 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,055,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 835,380 円  　　　       27,846,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      965,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,688,000 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,965,680 円　（　　　　　　         1,464 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,318,600 円  
（　　　　　         4,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,124,054 円      
②総費用 4,965,680 円      
③純収益　①－② 20,158,374 円      
④建物等に帰属する純収益 15,318,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,839,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,578,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,773,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米原市高溝字七反田３０７番１
 1603000238757-0000
2 　米原市高溝字狐塚３４４番１
 1603000238839-0000
3 　米原市高溝字狐塚３４４番３
 1603000238841-0000
4 　米原市高溝字狐塚３４４番４
 1603000238842-0000
5 　米原市高溝字狐塚３４５番１８
 1603010005781-0000
6 　米原市高溝字狐塚３４５番４
 1603000238844-0000
7 　米原市高溝字狐塚３４５番８
 1603000238848-0000
8 　米原市高溝字七反田３０７番４
 1603000238760-0000
9 　米原市高溝字七反田３０７番５
 1603000238761-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
米原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米原 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 米原市高溝字七反田３０７番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が見られる路線
商業地域		 西31m国道、背面道 水道、下水 坂田

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   190 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３１ｍ国道 交通

施設		 坂田駅北東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車ディーラー等が見られる路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく土地利用は現状を維持すると思料
する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県湖北、湖東地方に位置する商業地域および混在住宅地域一帯である。需要者の中心は、店舗や事
業所等の業務用地の取得を図る地元の法人や個人などの事業者である。背後人口が減少傾向にあり、店舗の集積の程度
はやや低く繁華性はやや低いが、国道沿いに存し、交通量の多い立地の商業地は希少であり、需給は均衡している。市
場の中心価格帯は、規模が様々であるため把握は困難であるが、土地１㎡単価で３万円～４万円と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域であるが繁華性は普通であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における価格牽連性のあ
る取引事例を収集、選択し、実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗を想定し客観的な資料により試算したが賃
貸市場の成熟の程度が低くやや低位となった。以上より、取引実態に適合する比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[177.6]		 [100.0]
100		 36,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しの傾向にある。米原市の
人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや
高い。旧郡部域の人口減少が継続的である。


国道８号沿いの路線商業地域である。土地利
用に特段の変化はない。需給は均衡しており
、地価は横ばい傾向にある。


標準的規模の画地で、二方路や形状は利用に
影響せず、個別的要因に基づく特段の優劣は
ない。競争力の程度も普通である。個別的要
因に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 米原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１彦
根Ｓ
-303		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東13.8m国
道、
南西0.8m、
角地
準工

(60,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-207		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.2m市道
、北西4m、
角地
近商

(80,200)
c ２４０１彦
根Ｓ
-1004		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地
１住居
特別用途地区
(60,200)
d ２４０１彦
根Ｓ
-204		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,420 		 100
[ 125.1]
36,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,300 
b (　           ) 
40,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
43,412 		 100
[ 118.7]
36,573 
36,600 
c (　           ) 
45,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,258 		 100
[ 126.4]
35,014 
35,000 
d (　           ) 
34,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
49,021 		 100
[ 129.4]
37,883 
37,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,400 円／㎡]  



米原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後時間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,523,064 
5,591,948 
23,931,116 
17,836,200 
6,094,916 		 （　0.9453）
5,761,524 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    110,798,538 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
米原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,700.00 Ｓ1 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,392 ㎡     70.0 m x   60.0 m  前面道路：国道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型低層店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,700.00 
100.0 
1,700.00 
1,604 
2,726,800 		 3.0  8,180,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

2,726,800 		 8,180,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,726,800 円　×　12ヶ月　＝　      32,721,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,721,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,272,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,449,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,180,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,523,064 円　　　　（　         8,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長浜（賃）
　　　　-572201		 1,268  
(   1,258) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,604 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-221001		 1,084  
(   1,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,630 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
米原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 981,648 円  　　　       32,721,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      965,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,944,000 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,591,948 円　（　　　　　　         1,649 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,836,200 円  
（　　　　　         5,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,523,064 円      
②総費用 5,591,948 円      
③純収益　①－② 23,931,116 円      
④建物等に帰属する純収益 17,836,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,094,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,761,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,699 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,798,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 米原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　米原市高溝字七反田３０７番１
 1603000238757-0000
2 　米原市高溝字狐塚３４４番１
 1603000238839-0000
3 　米原市高溝字狐塚３４４番３
 1603000238841-0000
4 　米原市高溝字狐塚３４４番４
 1603000238842-0000
5 　米原市高溝字狐塚３４５番１８
 1603010005781-0000
6 　米原市高溝字狐塚３４５番４
 1603000238844-0000
7 　米原市高溝字狐塚３４５番８
 1603000238848-0000
8 　米原市高溝字七反田３０７番４
 1603000238760-0000
9 　米原市高溝字七反田３０７番５
 1603000238761-0000
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備考