令和6年1月15日　提出 米原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市柏原字宿村８５７番外 ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (72,200) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗と住宅 等が混在する近隣商 業地域 北7.5m市道 水道、下水 柏原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   165 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 柏原駅南西方 200m 法令 規制 （都） 近商 (72,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宿場町の面影を残す旧街道沿いの地域であり、顧客離れは進み、土地利用は停滞するものと予測される。このよ うな構造的問題が短期的に解消される見通しは乏しく、地価は当面弱含みで推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県下郡部域の近隣商業地域として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。この圏域では消費者 は大型商業施設に流れ、用地需要は構造的に減退しているが、コロナ禍が終息に向かい、下落調整も進んだことから、 相場は軟調ながら大きな崩れもなく安定しているようにみられる。取引価格は地域の状況により、㎡あたり１万円～３ 万円に分布し、その価格決定においては従来から相場観等が重視され、収益性評価は補強的手段に止まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.7] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧坂田郡４町からなる湖北地方の都市で、合 併後の官民投資は旧米原町及び近江町域へ集 中する傾向にあり、経営資源の偏在から二極 化が進んでいる。 ＪＲ柏原駅に近い旧街道沿いで僅かな商店が 営業を続ける近隣商業地域で、市場での評価 は振るわず、大幅な下落調整を経ても地価は なお軟調である。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％