別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
米原 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米原 -10 滋賀県 滋賀第2 氏名  不動産鑑定士 小西 靖則   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  1㎡当たりの価格 55,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
米原市入江字丸葭274番3
②地積
 (㎡)
254  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
市街地に近い住宅地
北東6m市道 水道、ガス、下水 米原

800m
(2)



①範囲 東    60 m、西    70 m、南   110 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
米原駅南西方

800m
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
入江内湖干拓地に開発された住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。地価はほぼ横ばい傾
向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            55,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね米原市を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居住者である。
米原駅徒歩圏内ではまとまった住宅地供給が少ない一方、根強い需要があるため、需給は概ね均衡している。需要の中
心となる価格帯は、土地単価で5.5万円/㎡程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅団地であり共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった
。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ
とが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 米原 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         59,500 円/㎡
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[111.0]
[100.0]
100
53,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
米原市の人口は直近5年間で約5%減少。米
原駅、坂田駅周辺の住宅地開発が進む地域で
人口増加の一方、周辺の集落部では減少傾向
にある。

干拓地に開発された住宅地域であり、土地利
用に特段の変動はない。駅徒歩圏内であり利
便性が優れるため、需給は安定している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +3.0
環境        -1.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 米原 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2401米
原S
-301
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地




「調区」 
34条11号区域
(80,200)
b 2307米
原S
-402
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




「調区」 
34条11号区域
(70,200)
c 2401米
原S
-505
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地




「調区」 
地区計画等
(60,100)
d 2401米
原S
-3
米原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e 2307米
原S
-304
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

15,974 
100
[ 100.0]

15,974 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,000 
b (            
69,477  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

69,477 
100
[ 130.0]

53,444 

53,400 
c (            
78,007  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.2]

70,787 
100
[ 127.7]

55,432 

55,400 
d (            
62,898  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,898 
100
[ 115.5]

54,457 

54,500 
e (            
67,136  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

67,136 
100
[ 115.6]

58,076 

58,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +29.0
画地     +10.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      55,000 円/㎡]  



米原 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当期間が経過し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅団地で賃貸市場が未成熟であり、また、市街化調整区域内に存するため、公法上も賃貸建物の新築は現
実的でないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 米原 -10 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  米原市入江字丸葭274番3
1603000183337-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
米原 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
米原 -10 滋賀県 滋賀第2 氏名  不動産鑑定士 桃瀬 公成   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  1㎡当たりの価格 55,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
米原市入江字丸葭274番3
②地積
 (㎡)
254  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
市街地に近い住宅地
北東6m市道 水道、ガス、下水 米原

800m
(2)



①範囲 東    60 m、西    70 m、南   110 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
米原駅南西方

800m
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
JR米原駅南西方の市街化調整区域に比較的早期に開発された住宅団地で、当面は現状を維持するものと予測さ
れる。周辺では地区計画による宅地供給が複数進行するなど市場は需要を見込んでおり、地価は強含んでいる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            55,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR米原駅勢圏及び隣接駅勢圏の造成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有し、米原市
及びその周辺市町で就労する世帯が中心とみられる。市場は地域色が強く、需給ともに限定的であるが、コロナ禍とと
もに長引いた調整局面を経て、回復気運の中で値動きは比較的堅調である。取引の中心は新築一戸建で2500万円前
後であり、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握
が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例
に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ
た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 米原 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         59,500 円/㎡
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[107.7]
[100.0]
100
55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
旧坂田郡4町からなる湖北地方の都市で、合
併後の官民投資は旧米原町及び近江町域へ集
中する傾向にあり、経営資源の偏在から二極
化が進んでいる。

入江干拓地に比較的早期に開かれた住宅団地
であり、市場評価は高くないものの、地元志
向の需要と市場の回復気運に押され地価は強
含んでいる。

個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程
度も標準的で、これについて特に変動は認め
られない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +3.0
環境        -4.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 米原 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2401米
原S
-3
米原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 2307米
原S
-304
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c 2307米
原S
-801
米原市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東7.5m市道、
南6m、角地




1住居

(70,200)
d 2307米
原S
-6
米原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東12m市道、
西6m、北1m、
三方路



1住居

(70,200)
e 2307彦
根S
-604
彦根市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.1m市道
、中間画地




1中専
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
62,898  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,898 
100
[ 113.3]

55,515 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,500 
b (            
67,136  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

67,136 
100
[ 113.3]

59,255 

59,300 
c (            
60,753  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

58,416 
100
[ 106.7]

54,748 

54,700 
d (            
57,452  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

55,779 
100
[ 108.6]

51,362 

51,400 
e (            
61,903  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

60,689 
100
[ 110.0]

55,172 

55,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -3.0 環境      -4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      +1.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      55,200 円/㎡]  



米原 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  造成後時間が経過し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
周辺環境並びに公法上の規制及び画地条件等を総合的に考量した結果、賃貸経営との適合性が認められず、適正
な純収益の把握が困難であると判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 米原 -10 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  米原市入江字丸葭274番3
1603000183337-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考