令和6年1月13日　提出 米原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市村木字南川１１９６番外 ②地積 　(㎡) 479   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 も混在する住宅地域 西5m市道 水道、下水 近江長岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 近江長岡駅北東方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江長岡駅勢圏に属する農家集落地域で、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測する。地縁的選好 性が強い地域であり、需要は限定的で、地域要因に影響を与える要因はなく、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市を中心とした農家集落地域である。古くからの集落地域であるため、需要者は地縁的選好性を有 する地元居住者に限定される傾向が強く、地域外からの転入者は極めて少ない。高齢化の進展と人口の減少傾向を反映 して、慢性的な供給の増加と需要の減少が進むと予測する。個別的事情を含む取引が多いため、中心価格帯の把握は困 難であるが、４００～５００㎡程度の土地で、３００～６００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域におけ る規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有 する価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は 見送った。以上より、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [127.0] [100.0] 100 9,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。米原 市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向。高 齢化率は県平均よりやや高い割合で、微増傾 向。 古くからの集落地域であり、土地利用に特段 の変動はない。地域外からの新規の取引需要 は限定的である。地域要因に変動はない。 標準的な規模・形状の中間画地であり、個別 的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の 程度も普通である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％