令和6年1月15日　提出 米原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市下多良字神通９９番７ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5m市道 水道、下水 米原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 　 交通 施設 米原駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 米原駅徒歩圏内の既成住宅地域で、土地利用に変化はなく現状のまま推移するものと予測される。最寄り駅接近 性の優位性が認められ、一定の需要が認められる。地価は微増傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米原市のうち旧米原町及び旧近江町を主とした戸建住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居 住者、勤務先を有する者である。ＪＲ米原駅周辺では新規の住宅地開発が見受けられることから、一定の需要が認めら れる。中心価格帯は、画地条件等により把握は困難であるが、１㎡当り６０，０００円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、地域的特性から賃貸市場が未成熟のため試算しなかった。比準価格は精度のある取引事例により求められ 、市場性を反映し、また居住性、快適性等が取引の動機の中心で、価格決定の市場での主導的な役割と認められること から、比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる ものの、緩やかな回復を見せている。米原市 の人口は減少傾向である。 ＪＲ駅徒歩圏内の既成住宅地域で、土地利用 に特段の変動はない。既成住宅地であるが、 駅接近性の優位性が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％