令和6年1月15日　提出 東近江 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵   TEL.

鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市妙法寺町字沖野１１０１番２外 ②地積 　(㎡) 49,245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 5.5:1 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ国道に近い工業 地域 東9m市道、南側道 水道、ガス、下水 八日市 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   135 ｍ、南   310 ｍ、北   255 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 480.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八日市駅南東方 3.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣに近い工業地域で交通アクセスが良く、土地利用に特段の変動要因はなく、安定的に推移するものと推察す る。県内工業地の需要は好調で、地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市、県東部を中心に県下全域の工業地域に及ぶ。滋賀県は災害安全性、本州中心付近に位置するア クセスの良さ、取得しやすい相場感から人気があり、特にＩＣ接近性は重要な選好条件である。名神高速ＩＣに近い本 地域の需要は高く、主たる需要者は広域展開の工場事業者である。市場の中心価格帯は単価ベースで２～３万円／㎡程 度、画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の工場は自用物件の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法の適用は非適用 とした。また既成市街地のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるものの緩や かに持ち直している。高速網、災害安全性等 から県内の工場需要は県南部を中心に好調。 近隣地域の地域要因に変動はないが、周辺地 域でＲ６年に大型商業施設が開業予定で、地 域全体の活性化が期待される一方、交通渋滞 が懸念される。 角地・不整形であるが格別の効用の増減はな く、競争力の程度は普通。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％