別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
 ②地積
　(㎡)		 1,034  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.2		 銀行

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北西13.5m国道、南西側道 水道、下水 五箇荘

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．５ｍ国道 交通

施設		 五箇荘駅南西方

2.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。土地利用に変化はなく、現状のまま推移するものと予測。同国
道沿いに事業所の新設が見受けられ、一定の需要の存在があることから、地価は微減と認められる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東近江、湖東地域の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地元事業者、広域的に事業展開する
事業者。同国道沿いには未利用地が見受けられるが、事業所の新設が見受けられ、一定の需要の存在があること等によ
り需給はほぼ均衡。需要の中心となる価格帯は、４０，０００円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、東近江市等に所在する商業地に係る事例等により試算したもので、市場性を反映し規範性が認められる。
収益価格は、店舗を想定して試算したが、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から、低位に求められ、相
対的説得力はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地との価格均衡にも留意して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[167.3]		 [105.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
ものの、緩やかな回復を見せている。東近江
市の人口は微減傾向である。


国道沿いの路線商業地域で、土地利用に特段
の変動はない。沿道には未利用地も見受けら
れものの、一定の需要も認められ、需給はほ
ぼ均衡している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７近
江八幡Ｓ
-17		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m県道、
南西6.5m、
北東6m、
三方路
近商

(90,200)
b ２３０７近
江八幡Ｓ
-611		 近江八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
２住居
一部１住居
(60,200)
c ２３０７東
近江Ａ
-601		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d ２３０７東
近江Ｓ
-411		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東8m、
北西8m、
三方路
近商

(90,200)
e ２３０７東
近江Ｓ
-414		 東近江市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,335 		 100
[ 183.0]
35,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
36,900 
b (　           ) 
73,628  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,585 		 100
[ 181.9]
41,003 
43,100 
c (　           ) 
66,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
70,064 		 100
[ 183.7]
38,140 
40,000 
d (　           ) 
73,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,007 		 100
[ 184.3]
37,985 
39,900 
e (　     25,486) 
42,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
60,714 		 100
[ 177.2]
34,263 
36,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +73.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



東近江 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,052,413 
1,685,500 
6,366,913 
4,580,160 
1,786,753 		 （　0.9453）
1,689,018 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,481,115 円　　　　（　     31,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,034 ㎡     29.0 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,650 
742,500 		 5.0  3,712,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

742,500 		 3,712,500 
0 
⑨年額支払賃料        742,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,910,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,910,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       891,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,019,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,712,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,413 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,052,413 円　　　　（　         7,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211104		 1,737  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-230703		 2,527  
(   2,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[143.0]		 100
[100.0]
1,767 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東近江 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 356,400 円  　　　        8,910,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      330,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      499,200 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,685,500 円　（　　　　　　         1,630 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,580,160 円  
（　　　　　         4,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,052,413 円      
②総費用 1,685,500 円      
③純収益　①－② 6,366,913 円      
④建物等に帰属する純収益 4,580,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,786,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,689,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,481,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
 1617000058475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
東近江 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.
鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
 ②地積
　(㎡)		 1,034  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.2		 銀行

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北西13.5m国道、南西側道 水道、下水 五箇荘

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．５ｍ国道 交通

施設		 五箇荘駅南西方

2.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。コンビニエンスストア、ガソリン
スタンドが見られる程度で路線商業地としての熟成度は低く、今後も地価は下落基調で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東近江市を中心とした湖東地域の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者は、県内で広域的に事
業展開する事業者が中心となるものと想定される。土地利用がやや低位で繁華性が乏しいことや、企業の投資意欲の低
迷等により、需給共に弱含みである。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取
引事例等からみて市場の中心価格帯は、土地単価で４０，０００円／㎡弱程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内の商業地域等における取引事例より試算したものであり、類似性の高い事例より求め
られており実証的で規範性が高い。また収益価格は最有効使用の低層店舗を想定した理論的な価格であるが、元本果実
の相関関係の希薄性及び想定要素が多く介在しているため、収益価格は精度にやや難がある。よって本件においては比
準価格を重視して、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[170.4]		 [105.0]
100		 39,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな持ち直しの傾向が窺える
が、物価急騰による影響が懸念される。東近
江市の総人口は微減傾向にあるが、老年人口
は増加している。

国道沿いの路線商業地域で、土地利用に特段
の変動はない。店舗集積度は低く、沿道には
未利用地も多く残り、需要は弱含みである。


標準的な形状・規模等の画地であるが、角地
において優位性があり、標準的画地に比べ競
争力を有する。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-102		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
北西3.4m、
二方路
近商

(80,200)
b ２４０１東
近江Ｓ
-401		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
商業

(80,318)
c ２４０１東
近江Ｓ
-406		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m市道、
南西10.4m、
角地
１住居

(70,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-702		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
36,671 		 100
[  97.9]
37,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
39,300 
b (　           ) 
52,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
51,391 		 100
[ 136.4]
37,677 
39,600 
c (　           ) 
57,254  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
57,311 		 100
[ 152.5]
37,581 
39,500 
d (　           ) 
58,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,926 		 100
[ 157.1]
37,509 
39,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,500 円／㎡]  



東近江 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,857,203 
1,666,360 
6,190,843 
4,580,160 
1,610,683 		 （　0.9453）
1,522,579 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     29,280,365 円　　　　（　     28,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,034 ㎡     29.0 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,610 
724,500 		 5.0  3,622,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

724,500 		 3,622,500 
0 
⑨年額支払賃料        724,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,694,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,694,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       869,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,824,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,622,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,857,203 円　　　　（　         7,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211102		 1,902  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211104		 1,737  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東近江 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 347,760 円  　　　        8,694,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      320,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      499,200 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,666,360 円　（　　　　　　         1,612 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,580,160 円  
（　　　　　         4,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,857,203 円      
②総費用 1,666,360 円      
③純収益　①－② 6,190,843 円      
④建物等に帰属する純収益 4,580,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,610,683 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,522,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,280,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１
 1617000058475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考