鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
東近江 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東近江 5-4

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　初田　敬亮

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東近江市東中野町２３５番５｢東中野町４－２１｣				②地積　(㎡)	739 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｗ1	低層店舗や公共施設等の建ち並ぶ路線商業地域	東16m市道、南側道	水道、下水	八日市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 70 ｍ、南 180 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

八日市駅南方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに形成される路線商業地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。沿道
型店舗等を中心とする商業集積が認められ、潜在的な取得需要を背景に地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東近江・湖東エリアを中心とする商業地域一円と判定され、特に東近江市及び周辺市町の幹線道路沿い等
に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、自己又は賃貸利用等を企図する事業者等と把握される。沿道
型店舗等を中心とした一定の商業集積が認められる中、当地域に対する潜在的な取得需要も窺える処であり、地価は安
定的に推移していると思料される。当地域の中心価格帯は利用目的や取引規模がまちまちで水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合
う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の
適用に際し想定要素が介在することから、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映
した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地と均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[106.9]

[100.0]
100

59,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが
、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先
行き不透明感は依然として強く予断を許さな
い状況にある。

県道沿いに形成される路線商業地域であり、
特筆すべき地域要因の変動は認められず、当
面は現在の地域環境を維持したまま推移する
と予想する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東近江 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０７東近江Ａ -601	東近江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２４０１近江八幡Ｓ -707	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.7m市道、北西1m、角地		商業 (80,342)
c	２３０７東近江Ｓ -411	東近江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東8m、北西8m、三方路		近商 (90,200)
d	２３０７近江八幡Ｓ -611	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、中間画地		２住居一部１住居 (60,200)
e	２４０１彦根Ｓ -303	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13.8m国道、南西0.8m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	70,064	100 [ 113.4]	61,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 58,026	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,316	100 [ 92.8]	62,841		62,800
c	(　 ) 73,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,007	100 [ 119.1]	58,780		58,800
d	(　 ) 73,628	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,585	100 [ 116.1]	64,242		64,200
e	(　 ) 43,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	45,420	100 [ 69.0]	65,826		65,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

東近江 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,877,094	1,251,296	5,625,798	3,831,480	1,794,318	（　0.9453） 1,696,169	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	32,618,635 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	739 ㎡	27.7 m x 31.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し（スケルトン貸）を想定。設備水準・建物品等については、近時要求される水準として標準的なものを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,920	633,600	6.0	3,801,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		633,600		3,801,600
								0

⑨年額支払賃料	633,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,603,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しを想定するため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,603,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,842,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,801,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,877,094 円　　　　（　 9,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-230703	2,527 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 1 F B
b	近江八幡（賃）Ｂ商　　　　-217105	1,745 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,866
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,600 円	52,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	228,096 円	7,603,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,600 円	52,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,251,296 円　（　　　　　　 1,693 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,831,480 円（　　　　　 5,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,877,094 円
②総費用	1,251,296 円
③純収益　①－②	5,625,798 円
④建物等に帰属する純収益	3,831,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,794,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,696,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,618,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東近江 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東近江市東中野町２３５番５	1617000256928-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
東近江 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東近江 5-4

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　小西　靖則

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東近江市東中野町２３５番５｢東中野町４－２１｣				②地積　(㎡)	739 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｗ1	低層店舗や公共施設等の建ち並ぶ路線商業地域	東16m市道、南側道	水道、下水	八日市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 70 ｍ、南 180 ｍ、北 190 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

八日市駅南方

1.3km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線市道沿いの路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、徐々に商業
集積が進行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東近江市を中心とした県東部地域の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総
額が高額となることから、需要者は広域的に事業展開する事業者が中心となるものと想定される。商業核が分散する傾
向が強く、競合する地域は広域的に分布する傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で６万円／㎡程度であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性の重視される路線商業地域であるが、取引にあたっては、収益性よりも競合地の売希望価格や取引価格が意思決
定の参考とされる傾向が強い。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、更
に広域的な路線商業地の標準地との価格水準との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,300 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[107.9]

[100.0]
100

59,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧八日市市の人口は横ばい傾向。大型商業施
設への利便性の良い中心部で増加傾向を示す
一方、郊外部では減少傾向で推移している。

幹線道路沿いの路線商業地域で、土地利用に
特段の変動はない。背後では住宅地開発も散
見され、需給は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東近江 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０７東近江Ａ -601	東近江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２４０１東近江Ｓ -406	東近江市		更地	（　）	不整形	南東22m市道、南西10.4m、角地		１住居 (70,200)
c	２３０７近江八幡Ｓ -611	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、中間画地		２住居一部１住居 (60,200)
d	２３０７近江八幡Ｓ -17	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西14m県道、南西6.5m、北東6m、三方路		近商 (90,200)
e	２４０１彦根Ｓ -303	彦根市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13.8m国道、南西0.8m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	70,064	100 [ 127.1]	55,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,100
b	(　 ) 57,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	57,311	100 [ 88.0]	65,126		65,100
c	(　 ) 73,628	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,585	100 [ 114.1]	65,368		65,400
d	(　 ) 63,761	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,335	100 [ 119.2]	53,972		54,000
e	(　 ) 43,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	45,420	100 [ 80.0]	56,775		56,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

東近江 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,339,821	1,281,168	5,058,653	3,258,960	1,799,693	（　0.9722） 1,749,662	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	33,647,346 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	739 ㎡	27.7 m x 31.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,947	584,100	6.0	3,504,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		584,100		3,504,600
								0

⑨年額支払賃料	584,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,009,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,009,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 700,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,308,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,504,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,339,821 円　　　　（　 8,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）Ｂ商　　　　-227102	1,777 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,953	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,957 円/㎡　月額支払賃料（　 1,947 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）Ｂ商　　　　-211102	1,902 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	44,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	280,368 円	7,009,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 334,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,200 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,281,168 円　（　　　　　　 1,734 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,258,960 円（　　　　　 4,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,339,821 円
②総費用	1,281,168 円
③純収益　①－②	5,058,653 円
④建物等に帰属する純収益	3,258,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,799,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,749,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,647,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東近江 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東近江市東中野町２３５番５	1617000256928-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考