別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市八日市本町６１３番
｢八日市本町２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）



(90,500)

2:1		 店舗

Ｓ3		 店舗等が整然と建ち
並ぶ駅近くの商業地
域		 北22m県道、東側道 水道、ガス、下水 八日市

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 八日市駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(80,500)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅や大型店舗に近い商業地域で、駅前ではビジネスホテルの開業に続き、分譲マンションが竣工した。中心市街
地活性化施策の効果も期待され、地価は今後安定化傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東近江市及び周辺市域の商業地域である。主たる需要者は、飲食店や事務所等の地元事業者、地
元中小企業等が中心である。駅前のホテルの集客は堅調であるが、分譲マンションは完売にいたらず苦戦気味。しかし
近隣地域内に空店舗はほぼ見られず安定的である。市場の中心価格帯は単価ベースで８～１０万円／㎡程度、画地規模
や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅近くの商業地域であり、収益性から意思決定を行う事業者が主たる需要者であるが、収益価格で取引されるまでには
至らない。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地に存するため原価法は非適用とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.3]		 [110.0]
100		 83,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や
かに持ち直している。直近１年の東近江市の
総人口は微減、高齢化率は県平均よりやや高
い。

駅近くの商業地域で、近隣地域の地域要因に
変動はないが、周辺で分譲マンションが竣工
、販売中である。


角地であることから、建物配置や進入の利便
性、視認効果が高く、競争力の程度は優る。
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-1001		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４０１東
近江Ｓ
-206		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４０１東
近江Ｓ
-702		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４０１近
江八幡Ｓ
-501		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.5m県道、
北9.5m、南6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
e ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,780 		 100
[ 122.9]
76,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
93,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,800 		 100
[ 122.7]
76,447 
84,100 
c (　           ) 
58,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,926 		 100
[  76.4]
77,128 
84,800 
d (　           ) 
79,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
73,400 		 100
[  96.4]
76,141 
83,800 
e (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[ 129.1]
77,356 
85,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,000 円／㎡]  



東近江 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,323,588 
1,495,980 
5,827,608 
5,060,220 
767,388 		 （　0.9726）
746,362 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,634,549 円　　　　（　     75,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   500 ％   500 ％   193 ㎡     18.0 m x   10.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
80.0 
116.00 
2,170 
252,000 		 5.0  1,260,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,723 
212,000 		 3.0  636,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
83.3 
362.50 

676,000 		 2,532,000 
0 
⑨年額支払賃料        676,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,112,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,112,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       811,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,300,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,532,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,323,588 円　　　　（　        37,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-230703		 2,527  
(   2,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,297 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,179 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-241102		 2,835  
(   2,713) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,403 
c 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-217102		 1,836  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,836 
東近江 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,500 円  　　　　     69,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 324,480 円  　　　        8,112,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      557,600 円  　　　　     69,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        69,700 円  　　　　     69,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,700 円  　　　　     69,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,495,980 円　（　　　　　　         7,751 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,060,220 円  
（　　　　　        26,219 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,323,588 円      
②総費用 1,495,980 円      
③純収益　①－② 5,827,608 円      
④建物等に帰属する純収益 5,060,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 767,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 746,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,867 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,634,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市八日市本町６１３番
 1617000265760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市八日市本町６１３番
｢八日市本町２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）



(90,500)

2:1		 店舗

Ｓ3		 店舗等が整然と建ち
並ぶ駅近くの商業地
域		 北22m県道、東側道 水道、ガス、下水 八日市

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 八日市駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(80,500)
⑤地域要因の将
　来予測		 近江鉄道「八日市」駅近くに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に変化はなく、当分の間現状を維持してい
くものと予測する。駅に近い商業地の需要は安定的に推移しており、地価は横ばい傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東近江市を中心に周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は地元事業者や個人のほか、県内外の事
業者も考えられる。中心市街地の活性化に向けた大規模商業施設再整備事業・八日市駅周辺整備事業の取り組みもあり
、商業地としての需要が期待され、地価は安定的に推移していくものと予測する。需要の中心となる価格帯は、取引自
体が少なくやや把握し難いが、土地単価で概ね坪当り２５万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内有数の商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心で、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことか
ら、収益価格は低位に求められた。取引に当たっては収益性より取引価格を重視する市場特性から、代替性の認められ
る取引事例より試算した比準価格は、市場の取引実態を反映し、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [110.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、物価高、人手不足等による下振
れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持
ち直しの傾向が見られる。東近江市の人口は
減少傾向にある。

駅近郊の商業地域としての立地ポテンシャル
から、土地需要は安定的に推移しており、地
価は横ばい傾向である。


個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する角地であり、利便性に優れ、相対
的選好性が強い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-401		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
商業

(80,318)
b ２４０１東
近江Ｓ
-1001		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２４０１東
近江Ｓ
-206		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
e ２４０１東
近江Ｓ
-702		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
51,391 		 100
[  82.8]
62,066 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
68,300 
b (　           ) 
93,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,780 		 100
[ 118.5]
79,139 
87,100 
c (　           ) 
93,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,800 		 100
[ 119.6]
78,428 
86,300 
d (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[ 119.2]
83,781 
92,200 
e (　           ) 
58,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,926 		 100
[  76.4]
77,128 
84,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



東近江 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地に存し、土地の再調達原価を把握できないので原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,229,217 
1,498,099 
5,731,118 
5,089,260 
641,858 		 （　0.9726）
624,271 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,240,608 円　　　　（　     63,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   500 ％   500 ％   193 ㎡     18.0 m x   10.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
80.0 
116.00 
2,140 
248,240 		 5.0  1,241,200 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
145.00 
85.0 
123.25 
1,700 
209,525 		 3.0  628,575 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
83.3 
362.50 

667,290 		 2,498,350 
0 
⑨年額支払賃料        667,290 円　×　12ヶ月　＝　       8,007,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金充当につき計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,007,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       800,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,206,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,498,350 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,229,217 円　　　　（　        37,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-217102		 1,836  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,996 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211102		 1,902  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,292 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東近江 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,500 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 320,299 円  　　　        8,007,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,498,099 円　（　　　　　　         7,762 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,089,260 円  
（　　　　　        26,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,229,217 円      
②総費用 1,498,099 円      
③純収益　①－② 5,731,118 円      
④建物等に帰属する純収益 5,089,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 641,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 624,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,235 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,240,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市八日市本町６１３番
 1617000265760-0000
2 　
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備考