別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市八日市東浜町４３２番外
｢八日市東浜町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 中低層店舗等が建ち
並ぶ大型店隣接の商
業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 八日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 八日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 八日市駅に近い市街地中心部の商業集積地で、当面は現状を維持するものと予測される。圏域有数の繁華な街区
ではあるが収益力は店舗次第で、コロナ禍からの回復気運の中でも、地価は方向性の定まらない状況にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東近江及び湖東エリア主要都市における既成商業地域として把握され、需要者は地元事業者が中心とみら
れる。この圏域では消費者は大型商業施設に流れ、用地需要は構造的に減退しているが、コロナ禍が終息に向かい、下
落調整も進んだことから、市場は落着いた値動きとなっている。取引価格は地域の状況により、㎡あたり４万円～１０
万円に分布し、その価格決定においては従来から相場観等が重視され、収益性評価は補強的手段に止まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認め
られた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価におい
ては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側
面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 76,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東近江地方の中核都市で、合併後の官民投資
は旧八日市市及び能登川町域へ集中する傾向
にあり、経営資源の偏在からの二極化が進ん
でいる。

圏内でも有数の商業街区であり、市場の気運
も上向きであるが、その土地利用は個別性が
強く評価が定まりにくいことから、地価の把
握は難しい。

個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程
度も標準的で、これについて特に変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７東
近江Ｓ
-411		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東8m、
北西8m、
三方路
近商

(90,200)
b ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
c ２３０７彦
根Ｓ
-210		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東18m市道、
南西17m、
角地
商業
特別用途地区
(90,600)
d ２４０１野
洲Ｓ
-406		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ２３０７栗
東Ｓ
-101		 栗東市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
北東8m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,007 		 100
[  94.0]
74,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,500 
b (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[ 128.3]
77,839 
77,800 
c (　           ) 
72,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
69,513 		 100
[  89.8]
77,409 
77,400 
d (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,495 		 100
[  95.6]
77,924 
77,900 
e (　     79,606) 
79,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
78,292 		 100
[  95.0]
82,413 
82,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,900 円／㎡]  



東近江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,427,034 
1,032,150 
4,394,884 
2,620,380 
1,774,504 		 （　0.9453）
1,677,439 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,258,442 円　　　　（　     61,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   526 ㎡     13.7 m x   37.8 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
2,005 
501,250 		 3.0  1,503,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

501,250 		 1,503,750 
0 
⑨年額支払賃料        501,250 円　×　12ヶ月　＝　       6,015,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,015,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,413,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,503,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,427,034 円　　　　（　        10,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211102		 1,902  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-211104		 1,737  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,952 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東近江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,500 円  　　　　     35,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,450 円  　　　        6,015,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,600 円  　　　　     35,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,032,150 円　（　　　　　　         1,962 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,620,380 円  
（　　　　　         4,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,427,034 円      
②総費用 1,032,150 円      
③純収益　①－② 4,394,884 円      
④建物等に帰属する純収益 2,620,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,774,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,677,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,258,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市八日市東浜町４３２番
 1617000251426-0000
2 　東近江市八日市東浜町４３３番
 1617000251430-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市八日市東浜町４３２番外
｢八日市東浜町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 526  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 中低層店舗等が建ち
並ぶ大型店隣接の商
業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 八日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 八日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 八日市駅近傍に形成される商業地域で、中心市街地活性化施策による発展期待が窺えるが、当面は現在の地域環
境を維持して推移すると思料する。駅徒歩圏の良好な立地性を背景に地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東近江・湖東・湖南エリアを中心とする商業地域一円と判定され、特に東近江市及び周辺市町の鉄道駅近
傍に形成される商業地域との代替性が強い。主な需要者は、店舗等として自己又は賃貸利用を目論む事業者等と把握さ
れる。上記施策による発展期待が窺える一方、現状では静態的な推移に留まっており、これを受けて地価も横這い傾向
にて推移していると思料される。当地域の中心価格帯は、利用目的や取引規模が様々で水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合
う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の
適用に際し想定要素が介在することから、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映
した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地と均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 76,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが
、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先
行き不透明感は依然として強く予断を許さな
い状況にある。

八日市駅近傍に形成される商業地域であり、
上記施策による将来的な発展期待が窺えるが
、当面は現在の地域環境を維持して推移する
と予想する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-6		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２３０７東
近江Ｓ
-411		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東8m、
北西8m、
三方路
近商

(90,200)
c ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-114		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,687  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,687 		 100
[  85.7]
81,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,300 
b (　           ) 
73,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,007 		 100
[  91.2]
76,762 
76,800 
c (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[ 125.5]
79,575 
79,600 
d (　           ) 
101,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
99,589 		 100
[ 120.4]
82,715 
82,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,200 円／㎡]  



東近江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,841,623 
1,044,252 
4,797,371 
3,016,740 
1,780,631 		 （　0.9453）
1,683,230 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,369,808 円　　　　（　     61,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東近江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 260.00 Ｓ1 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   526 ㎡     13.7 m x   37.8 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸し（スケルトン貸）を想定。設備水準・建物品等については、近時要求される水準として標準的なものを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
260.00 
100.0 
260.00 
2,070 
538,200 		 6.0  3,229,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

538,200 		 3,229,200 
0 
⑨年額支払賃料        538,200 円　×　12ヶ月　＝　       6,458,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しを想定するため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,458,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       645,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,812,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,229,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,841,623 円　　　　（　        11,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 近江八幡（賃）
商
　　　　-230101		 2,134  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,953 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,070 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東近江（賃）Ｂ
商
　　　　-230703		 2,527  
(   2,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,197 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東近江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,300 円  　　　　     41,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 193,752 円  　　　        6,458,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,800 円  　　　　     41,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,044,252 円　（　　　　　　         1,985 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,016,740 円  
（　　　　　         5,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,841,623 円      
②総費用 1,044,252 円      
③純収益　①－② 4,797,371 円      
④建物等に帰属する純収益 3,016,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,780,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,683,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,369,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東近江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市八日市東浜町４３２番
 1617000251426-0000
2 　東近江市八日市東浜町４３３番
 1617000251430-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考