令和6年1月13日　提出 東近江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -22 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市下麻生町字七板１５３番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.5m市道、南東側道 水道、下水 朝日大塚 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧蒲生町に位置する国道背後 に位置する比較的大規模な既 成住宅地域。 街 路 ３．５ｍ　市道 交通 施設 朝日大塚駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や既成住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、当分の間現状を維持すると予測する。需給ともに少なく 地縁的選好性の強い閉鎖的な市場動向を反映して、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東近江市を中心に周辺市町における農家住宅を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選 好性により取得する縁故者が中心で、地域外の居住者又は都市部からの移住者の取引は稀である。需給ともに弱含みで あり、価格も下落基調で推移するものと思われる。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一 需給圏内の取引事例等からみて市場の中心価格帯は、土地単価で１０，０００円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から市場特性、需要者属性の類似する取引事例から試算され、実証的で規範性が高 い。他方、収益価格は、本地域が農家住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、共同住宅等の需要や供給が見られ ず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって本件においては比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [134.8] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな持ち直しの傾向が窺える が、物価急騰による影響が懸念される。東近 江市の総人口は微減傾向にあるが、老年人口 は増加している。 旧蒲生町に存する既成住宅地域で、高齢化と 世帯分離の進行が顕著であり地縁的選好性が 強い。地域要因に特段の変化はなく、需給共 に弱い。 規模、形状等は標準的な画地で、角地である が効用は低位で、個別的要因に基づく特段の 優劣はない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％