別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.
鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市園町字岡ノ上９９６番
 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の建ち並ぶ
既成住宅地域
 南東3m道路 水道、下水 八日市

9.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３ｍ　
道路		 交通

施設		 八日市駅東方

9.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧愛東町の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状を維持して推移す
るものと予測する。相対的に地縁的選好性の強い市場で、需要は低調である。地価も下落傾向である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、湖東・湖北の既成住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元居住者の個人であり、
地域外からの新規流入は少ない。需要は恒常的に弱含みである。取引が少なく市場で中心となる価格帯を明確に把握す
ることは困難であるが、１㎡当りで１０，０００円弱であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は農家
住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、本地域及びその周辺において賃貸共同住宅は見られず賃貸市場が未成熟であるた
め、収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映し、信頼性を有する取引事例により求められた比準価格を標準
に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [102.0]
100		 9,680 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,830 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも
のの緩やかに持ち直している。東近江市の人
口は減少傾向で、老年人口は増加傾向にある
。

農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利
用に特段の変化はない。閉鎖性が認められ、
需要は限定的である。地価は下落傾向である
。

標準的な形状・規模を有する南東向きの画地
であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ
、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動
は無い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-1		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(70,172)
b ２４０１東
近江Ｓ
-101		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m道路、
東2m、角地
｢調区｣ 

(70,160)
c ２４０１愛
荘Ｓ
-206		 愛知郡愛荘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2m道路、
中間画地
（都） 

(70,160)
d ２４０１愛
荘Ｓ
-514		 愛知郡愛荘町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西2m道路、
中間画地
（都） 

(70,160)
e ２４０１愛
荘Ｓ
-515		 愛知郡愛荘町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m町道、
北西4m、
南東4m、
三方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,112  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,069 		 100
[  75.1]
9,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
9,600 
b (　           ) 
7,530  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,530 		 100
[  79.0]
9,532 
9,720 
c (　           ) 
9,759  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,730 		 100
[ 101.1]
9,624 
9,820 
d (　           ) 
8,403  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
8,386 		 100
[  87.1]
9,628 
9,820 
e (　           ) 
7,930  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,882 		 100
[  84.3]
9,350 
9,540 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,700 円／㎡]  



東近江 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの住宅地域内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断
念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 東近江 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市園町字岡ノ上９９６番
 1617010010194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東近江 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東近江 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.
鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東近江市園町字岡ノ上９９６番
 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の建ち並ぶ
既成住宅地域
 南東3m道路 水道、下水 八日市

9.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３ｍ道
路		 交通

施設		 八日市駅東方

9.3km		 法令

規制		 （都） 
(70,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧愛知郡の農家住宅地域であり、若年層の流出傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測される
。このような構造的問題が短期的に解消される見通しは乏しく、地価は当面弱含みで推移するものとみられる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧愛東町及び周辺市町の農家住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみ
られる。地縁性により総じて市場は閉鎖的であり、単発的な「売り」に対し「買い」が呼応して取引が成立する傾向が
強い。地価水準は、街路の整備状況や市街化の影響等によって異なるが、概ね㎡あたり５千円～１万５千円の範囲とみ
られ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握
が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例
に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ
た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [102.0]
100		 9,670 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,830 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東近江地方の中核都市で、合併後の官民投資
は旧八日市市及び能登川町域へ集中する傾向
にあり、経営資源の偏在からの二極化が進ん
でいる。

人口の空洞化が進む農家住宅地域であり、構
造的な需要不足は解消されないままであるが
、下落調整の進展により地価の下げ足は幾分
緩んで来ている。

標準的な形状・規模の中間画地であるが、南
東向きで一般ユーザーの選考はやや強い。当
該要因について特に変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東近江 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-15		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m市道
、南東2.1m、
角地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
(70,160)
b ２４０１東
近江Ｓ
-11		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.7m市
道、南西7m、
北東4.5m、
三方路
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(80,200)
c ２４０１東
近江Ｓ
-308		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.4m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,176)
d ２４０１日
野Ｓ
-505		 蒲生郡日野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,160)
e ２４０１竜
王Ｓ
-202		 蒲生郡竜王町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m町道、
北西2m、
南東2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,467  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,440 		 100
[ 145.8]
9,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
9,400 
b (　           ) 
10,478  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.5]
10,714 		 100
[ 112.3]
9,541 
9,730 
c (　           ) 
11,616  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
12,465 		 100
[ 142.1]
8,772 
8,950 
d (　           ) 
6,229  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.0]
8,062 		 100
[  82.6]
9,760 
9,960 
e (　           ) 
14,803  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,699 		 100
[ 141.0]
10,425 
10,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,700 円／㎡]  



東近江 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺環境並びに公法上の規制及び画地条件等を総合的に考量した結果、賃貸経営との適合性が認められず、適正
な純収益の把握が困難であると判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 東近江 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東近江市園町字岡ノ上９９６番
 1617010010194-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考