令和6年1月12日　提出 東近江 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市八日市緑町３４番２ ｢八日市緑町３－３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅、医院等が建ち 並ぶ市役所に近い住 宅地域 北8m市道 水道、下水 八日市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 八日市駅東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の戸建住宅地として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。利便性、居住環境 が良好な住宅地域で需要は底堅い。地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東近江市八日市地区を中心とした周辺地域における住宅地域と判定する。需要者は、地元居住者 を中心とした一次取得者が中心で、一部に市外からの転入もある。当該地域は、市街地中心部の利便性の高い地域で、 居住環境は良好で、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の土地で１，３００～１， ５００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅中心の 住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であること、画地条件からは、経済合理性や建物配置からみて市場性のあ る賃貸住宅の床面積を確保することが困難であることから試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、 取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や かに持ち直している。東近江市の人口は微減 傾向。高齢化率は県平均より高い。 官公庁や商業施設に近く生活利便性、居住環 境の良好な地域であり、需要は堅調に推移し ている。地域要因に特段の変動はない。 標準的な形状・規模・方位を有する中間画地 であり、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％