令和6年1月12日　提出 湖南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 807,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市柑子袋字河原３６０番 ②地積 　(㎡) 34,354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 工場及び運輸関連施 設等の多い工業地域 南東10m市道、北東側道 水道、ガス、下水 甲西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   140 ｍ、南   290 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 205.0 ｍ、規模　　    34,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 甲西駅北西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近接した工業地域で、地域要因に特段の変動はないので現状のまま推移すると予測する。流通業 務を中心に湖南・甲賀エリアの工場地需要は拡大しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市を中心に県南部の工業地域の存する範囲である。主たる需要者は、製造業を中心とする全国規模の 法人が考えられる。近年、業務拡大による事業所の集約、工場の国内回帰等の影響により、流通業務を中心に工場地の 需要が全国的に拡大しており、近隣地域及びその周辺の需要も堅調である。土地の個別性や規模が一様でないため総額 は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例等からみて、市場の中心価格帯は１８～３０千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は工業地域内にあり、自己使用が中心で賃貸市場が未成熟な地域であることから収益価格は試算しない。比 準価格は対象標準地と類似する工業地域内の事例と比較して求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症が５類に移行する中、 県内景気は、生産活動が回復しつつある等、 持ち直している。湖南市の人口は５年平均で 微減傾向にある。 幹線道路背後の工業地域で、土地利用に大き な変化はない。従来需要は堅調であったが、 近年、流通業務を中心に工場地需要が急拡大 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％