鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
湖南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湖南 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　前田　基良

TEL.

鑑定評価額

58,900,000 円

１㎡当たりの価格

57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湖南市石部中央６丁目１１９２番２｢石部中央６－１－３｣				②地積　(㎡)	1,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	医院Ｗ2	店舗、公共施設等が混在する近隣商業地域	北西9.5m県道	水道、下水	石部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

石部駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧石部町中心部の近隣商業地域であるが大型商業施設への顧客流出等により、店舗の閉鎖・廃業等がみられ、収
益性の衰退傾向が続いている。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湖南市を中心に繁華性の類似する商業地域の存する範囲であり、その範囲は広域的になる。主たる需要者
は地元資本の企業及び個人事業者が想定される。近隣地域は旧石部町の中心部であるものの、郊外のロードサイド店を
中心とする大型商業施設への顧客の流出により需要は減退傾向にある。地域内に取引や売広告は少なく中心価格帯の把
握が困難であるが周辺事例から土地単価で概ね１８．８万円／坪と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は事例収集の地理的範囲を拡大して、価格牽連関係にある事例を選択して試算しており、現下の商業地市場の
動向を反映した実証的な価格が得られたものと思料する。他方、近隣地域は自用の物件が多く、賃貸市場が成熟してい
ないため、元本と果実の相関関係が希薄であることから収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって
、比準価格を標準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,500 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[130.2]

[100.0]
100

56,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見
えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな
り緩やかに持ち直している。

旧石部町中心部の商業地であり地域要因に大
きな変化はない。周辺の大型商業施設への顧
客の流出により需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湖南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１湖南Ｓ -705	湖南市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6.5m市道、南西6m、二方路		近商 (90,200)
b	２４０１湖南Ｓ -802	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２４０１近江八幡Ｓ -707	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.7m市道、北西1m、角地		商業 (80,342)
d	２４０１守山Ｓ -4	守山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,318	100 [ 81.2]	54,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,374	100 [ 78.0]	58,172		58,200
c	(　 ) 58,026	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,316	100 [ 97.3]	59,934		59,900
d	(　 ) 47,215	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,474	100 [ 80.4]	57,803		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

湖南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,354,318	1,665,060	6,689,258	4,191,140	2,498,118	（　0.9722） 2,428,670	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	46,705,192 円　　　　（　 45,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,033 ㎡	21.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

飲食・各種サービス店向きの低層店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,824	729,600	6.0	4,377,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		729,600		4,377,600
								0

⑨年額支払賃料	729,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,755,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,755,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 923,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,311,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,377,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,240 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,354,318 円　　　　（　 8,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	湖南（賃）　　　　-47604	2,079 ( 2,065)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,833 円/㎡　月額支払賃料（　 1,824 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０７湖南（賃）住　　　　-101	1,576 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,882
c	２３０１湖南（賃）商　　　　-301	2,038 ( 2,033)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,849

湖南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,500 円	57,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	461,760 円	9,235,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,700 円	57,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,665,060 円　（　　　　　　 1,612 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,191,140 円（　　　　　 4,057 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,354,318 円
②総費用	1,665,060 円
③純収益　①－②	6,689,258 円
④建物等に帰属する純収益	4,191,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,498,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,428,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,705,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

湖南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	湖南市石部中央六丁目１１９２番２	1601000149937-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
湖南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湖南 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　堀　義彰

TEL.

鑑定評価額

58,900,000 円

１㎡当たりの価格

57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湖南市石部中央６丁目１１９２番２｢石部中央６－１－３｣				②地積　(㎡)	1,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	医院Ｗ2	店舗、公共施設等が混在する近隣商業地域	北西9.5m県道	水道、下水	石部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

石部駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

湖南市で旧石部町中心部の商業地域で、新規出店等は見られず、地域要因は安定的に推移するものと思われる。
近隣地域における商業地の需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、湖南市及び周辺市町の商業地域（商住混在地域等を含む）である。需要者の中心は地元の事業者等であ
る。市場の需給動向については、旧石部町中心部の商業地需要は概ね底堅く、地価は横ばい傾向にある。中心価格帯に
ついては、取引される画地規模等によりばらつきがあるため把握は困難であるが、土地単価としては、近時の取引事例
等から５０，０００円／㎡から６０，０００円／㎡程度であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い商業地等の取引事例を選択の上試算されたものであり
、近時の市場性を反映し実証的で規範性が高い。収益価格は低層店舗を想定し求められたものの、テナント賃料は個別
性が強く、純収益等の把握が困難なこと等から相対的に規範性が劣る。よって、本件においては規範性の高い比準価格
を重視し、収益価格もやや考慮し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,500 円／㎡

[102.0]
100

100
[105.0]

100
[129.8]

[100.0]
100

56,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる
やかに持ち直している。湖南市の人口は微減
傾向にある。

旧石部町中心部における商業地域で地域要因
は安定しており、土地需要も概ね堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湖南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１湖南Ｓ -708	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		準工 (70,200)
b	２３０７甲賀Ｓ -101	甲賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.2m市道、中間画地		商業 (80,252)
c	２３０７甲賀Ｓ -403	甲賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、南東19m、角地		（都）近商 (90,200)
d	２４０１東近江Ｓ -606	東近江市		建付地	（　）	袋地等	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,564	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,199	100 [ 98.5]	58,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 44,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,137	100 [ 75.2]	57,363		57,400
c	(　 ) 37,100	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	34,061	100 [ 59.3]	57,438		57,400
d	(　 ) 45,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	48,891	100 [ 83.8]	58,342		58,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

湖南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,532,864	1,574,860	6,958,004	4,345,280	2,612,724	（　0.9722） 2,540,090	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	48,847,885 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,033 ㎡	21.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

飲食・各種サービス店向きの低層店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,890	756,000	6.0	4,536,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		756,000		4,536,000
								0

⑨年額支払賃料	756,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,072,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 943,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,488,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,536,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,240 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,532,864 円　　　　（　 8,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１湖南（賃）商　　　　-301	2,038 ( 2,033)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,899 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１栗東（賃）　　　　-3	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,917
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,200 円	59,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	282,960 円	9,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 403,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 414,400 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,574,860 円　（　　　　　　 1,525 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,345,280 円（　　　　　 4,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,532,864 円
②総費用	1,574,860 円
③純収益　①－②	6,958,004 円
④建物等に帰属する純収益	4,345,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,612,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,540,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,847,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

湖南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	湖南市石部中央六丁目１１９２番２	1601000149937-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考