令和6年1月15日　提出 湖南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -11 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 北西6.9m市道 水道、下水 三雲 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 三雲駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する郊外の住宅地域で、格別の変動要因はなく当面は現状を維持するものと思料する。利便 性が劣ることから需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲で、概ねＪＲ草津線駅勢圏の住宅地域一円。需要者の中心は 同沿線に居住する第一次取得者が中心。市街化調整区域の住宅地域は需要者が地縁的選好性を有する者に限定的で、取 引は低迷している。中心価格帯は標準的画地規模の土地で１万円／㎡～３万円台／㎡程度と思料するが、画地規模等の 個別的要因にばらつきがあるため総額での把握は難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にあ る事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で、市街化調整区域に存し、法令と市場性の面 から収益還元法は適用できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比 準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲 マンション価格が高騰、割安感のある戸建や 土地に影響。湖南市の人口は微減傾向、高齢 化率は上昇傾向。 郊外の市街化調整区域に造成された住宅地域 で地域要因に変動はない。駅徒歩圏外で傾斜 もあり需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％