令和6年1月15日　提出 湖南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市三雲字東代６３３番９ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7m市道 水道、下水 三雲 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 三雲駅西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅地域として成熟しており、土地利用に変化はなく安定的である。近傍では三雲駅の整備事業等が 進捗しているものの地価は下落傾向であり、今後も弱含みのまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市内及び隣接市町に通勤 する若年層の一次取得者が考えられる。近隣地域は古くに開発された住宅団地であり需要は総じて弱く、近傍では都市 計画事業が進捗しているものの地価下落を止めるに至っていない。市場での中心価格帯は土地単価で４０，０００円／ ㎡～４３，０００円／㎡程度、総額で７２０万円前後、新築戸建で１，８００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は湖南市に存する規範性の高い住宅地の事例に基づき試算しており、豊富な資料に基づき実証的な価格として その規範性は高いものと思料する。他方、近隣地域には賃貸共同住宅等はなく、賃貸市場が成立していないと判断でき ることや画地条件から賃貸アパートを想定することが困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、 比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [102.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見 えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな り緩やかに持ち直している。 古くに開発された団地で土地利用は安定的で ある。三雲駅南口の整備事業等が進捗してい るが地価の下落を止めるには至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％