令和6年1月12日　提出 湖南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市岩根字山ノ神８３３番５０ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い古くに開発された 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 三雲 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 三雲駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 湖南市東部郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変動はないので現状維持と予測する。古くに開発された住宅団 地で、周辺の住宅団地と比較して道路幅員等の面で競争力が劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市を中心とする郊外の戸建住宅地域。主たる需要者は、湖南市内の居住者及び湖南市内に勤務する 者が中心である。一次取得の若年層は新規分譲地の取得志向が強く、郊外の丘陵地に存する古くに開発された住宅地の 需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で４００万円～６５０万円程度、土地建物の総 額で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益価格は試算しない。比準 価格は対象標準地と類似する住宅地域内の事例と比較して求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、居住 の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し、前年価格からの 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　湖南（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の５類移行による経済 社会活動の正常化に伴い、県内景気は持ち直 している。湖南市の人口は５年平均で微減傾 向にある。 生活上の利便性が良い住宅地であるが、街路 が狭く、周辺住宅団地内の住宅地と比較して 競争力が劣り、市場はやや低迷した状況が続 いている。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.3 ％