令和6年1月15日　提出 湖南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市下田字高松２２３５番３２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ高台の住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 三雲 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 三雲駅北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 湖南市郊外の傾斜地のある住宅団地で、地域要因は変化に乏しく今後も安定的に推移するものと予測する。市街 地中心部から離れた利便性等に劣る住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は湖南市に居住を目的とする個人である。市場の 需給動向は、湖南市郊外の利便性等に劣る住宅地域の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向が持続している。取引の中 心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で４００万円～６００万円程度、新築戸建で２３００万円から２５００万円程 度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、湖南市及び甲賀市における価格水準のやや低い住宅地域に所在する住宅地の事例から求めたもので、市場 性を反映して求められており規範性が高い。収益価格については、対象標準地は自用の戸建住宅が中心の住宅地域内に 存し、賃貸市場が未成熟であること等から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準 地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [103.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる やかに持ち直している。湖南市の人口は微減 傾向にある。 郊外の利便性等に劣る住宅地域で、土地需要 は乏しく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％