令和6年1月15日　提出 湖南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部西２丁目２６４６番外 ｢石部西２－１０－２８｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 石部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 石部駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域で地域要因の変動は乏しい。最寄駅への接近性は優るものの、既成住宅地域における 住宅地需要は弱含みで、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南市及び周辺市町に所在する住宅地域である。需要者の中心は湖南市に居住を目的とする個人である 。市場の需給動向については、最寄駅には近いものの既成住宅地域に存する住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向が 持続している。中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で１０００万円～１１００万円程度、新築戸建で２８００万 円～３０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、湖南市及び周辺市の類似性に優れる住宅地に係る取引事例を選択し要因比較を行い、周辺環境等の類似性 の高い事例より求められた価格を重視して決定しており規範性に優れる。収益価格は、対象標準地が戸建住宅中心の既 成住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であること等から試算しなかった。以上により、規範性に優れる比準価格を標 準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [102.5] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる やかに持ち直している。湖南市の人口は微減 傾向にある。 古くからの既成住宅地域で、地域要因に変化 は乏しい。既成住宅地の土地需要は弱含みで 、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％