令和6年1月15日　提出 野洲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市井口字地門４８６番１外 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北西3m市道、背面道 水道、下水 野洲 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 野洲駅北西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ野洲駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等 から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね野洲市及び周辺市町の類似の住宅地域。特に、ＪＲ野洲駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係 が強い。需要者の属性は、野洲市居住者が中心で、地縁的選好性がやや強く、周辺市町からの流入はあまり見られない 。近年における市場の需給動向は、景況感等から概ね弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地 で５００万円～１，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一 方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができな いため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の野洲市住宅地の価格 水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱さがみられるものの、 緩やかに持ち直している。野洲市の人口及び 世帯数は微増傾向にある。 古くからの既成住宅地域で、総じて安定的な 土地利用状況であり、特段の地域要因の変動 は認められない。 標準的な形状・規模を有する二方路地だが、 個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争 力の程度も普通である。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％