令和6年1月15日　提出 野洲 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野洲 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野洲市永原字四拾軒町４１６番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 野洲 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    95 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 野洲駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、土地利用に変化はなく、今後も現状を維持していくものと予測す る。古くからの既成住宅地域の土地需要は弱含みで、地価は微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野洲市を中心とする既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者で、地縁的選好性が強く、他地域か らの転入は殆ど見られない。野洲市の新興住宅地の需要は旺盛ではあるが、古くからの住宅地域の取引は少なく、需要 は弱含みで、地価は下落基調で推移している。中心となる価格帯は、取引が少ないことから見出すことはやや困難では あるが、土地単価で概ね坪当り７万円～８万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立しないことから、収 益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心で、取引価格を指標に価格決定される市場特性から、取引市場で成 立した代替性のある取引事例より試算した比準価格は、市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格 を採用し、周辺の住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、物価高、人手不足等による下振 れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持 ち直しの傾向が見られる。野洲市の人口は横 這い傾向にある。 農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地縁 的選好性が強く、閉鎖的な市場構造を反映し て需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％