別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
甲賀 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.
鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市甲賀町大原市場７５４番
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所

Ｓ2		 低層の店舗等が見ら
れる県道沿いの商業
地域		 南西14m県道、北西側道 水道、下水 甲賀

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 甲賀駅北方

120m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 甲賀駅に近い県道沿いの商業地域であり、土地利用に大きな変化はなく現状維持で推移すると予測する。土地取
引はほとんどなく商業地としての繁華性も低いことから、地価は微減傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内の甲賀町を中心に市内近郊の近隣商業地域ないし住商混在地域に及ぶと判定した。需要者の属性
は当該地域において事業展開を図る地元関連企業のほか広域的に事業展開を図る企業も見られる。最寄駅に近い幹線道
路沿いの商業地であるが繁華性は低い。一方で駅近であることから住宅用地としての需要も見られる。市場での中止と
なる価格帯は取引が少なく把握しがたいが、６０坪程度の土地で５００万円～７００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は甲賀市内の商業地の事例を採用して試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。収益価
格は２階建て店舗事務所を想定して試算したものであるが、テナント需要が弱い地域であること、賃料及び建築費の水
準が価格に及ぼす影響が強い点で規範性がやや劣る。また土地区画整理済みの土地であり積算価格は試算できない。よ
って比準価格を重視し収益価格を参考とし代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [105.0]
100		 31,700 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲賀市内の商業地は水口町に大型店が多く集
積しているが、甲南町、甲賀町、土山町、信
楽町では核店舗となるスーパーが点在する程
度である。

甲賀駅前の幹線道路沿いの商業地であるが、
店舗は少なく繁華性が弱い一方、駅近である
ことから住宅用地の需要も認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-802		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m国道、
南東3.6m、
角地
準工

(60,200)
b ２３０７甲
賀Ｓ
-404		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m国道、
南西2m、角地
都計外 
c ２３０７甲
賀Ｓ
-403		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9m県道、
南東19m、
角地
（都） 近商

(90,200)
d ２３０７甲
賀Ｓ
-116		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
中間画地
都計外 
e ２３０１甲
賀Ｓ
-210		 甲賀市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
23,779 		 100
[  83.4]
28,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
29,900 
b (　           ) 
27,668  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
27,899 		 100
[  87.6]
31,848 
33,400 
c (　           ) 
37,100  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
34,061 		 100
[ 111.7]
30,493 
32,000 
d (　           ) 
15,082  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
19,448 		 100
[  80.2]
24,249 
25,500 
e (　     39,805) 
39,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,601 		 100
[ 131.1]
30,969 
32,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,800 円／㎡]  



甲賀 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理地であり再調達原価の把握ができず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,125,293 
608,595 
2,516,698 
2,246,040 
270,658 		 （　0.9453）
255,853 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,920,250 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
1,891 
151,280 		 6.0  907,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
80.0 
80.00 
1,513 
121,040 		 3.0  363,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
80.0 
160.00 

272,320 		 1,270,800 
0 
⑨年額支払賃料        272,320 円　×　12ヶ月　＝　       3,267,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,267,840 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       345,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,113,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,270,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,125,293 円　　　　（　        14,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-301		 2,245  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,236 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,891 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-1801		 1,645  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,820 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甲賀 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 103,795 円  　　　        3,459,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         608,595 円　（　　　　　　         2,898 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,246,040 円  
（　　　　　        10,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,125,293 円      
②総費用 608,595 円      
③純収益　①－② 2,516,698 円      
④建物等に帰属する純収益 2,246,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 255,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,920,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市甲賀町大原市場７５４番
 1601000019030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲賀 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.
鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市甲賀町大原市場７５４番
 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所

Ｓ2		 低層の店舗等が見ら
れる県道沿いの商業
地域		 南西14m県道、北西側道 水道、下水 甲賀

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 甲賀駅北方

120m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ甲賀駅前の幹線道路沿いの商業地域である。周辺では店舗の閉店や開店が見られるが、未利用地も多く、繁
華性の低い現状が継続するものと予測する。地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内及び周辺市町を中心とする滋賀県中南部の商業地域及び住商混在地域と判定した。主たる需要者
は、地縁性を有する地元中小事業者のほか広域的に店舗展開する企業等も考えられる。背後地の人口は減少傾向にあり
繁華性は低く、閉店する店舗が見られる一方で新たにドラッグストアの出店が見られる。市場での中心となる価格帯は
３００㎡程度の土地で１０００万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の取引の実態を反映した実証的な価格で、本件においては同一需給圏内から広域的に収集した商業地の
類似の取引事例より試算したもので説得力を有する。収益価格は低層店舗兼事務所の賃貸を想定して試算したが、賃貸
市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。このため、実証的な
比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [105.0]
100		 31,700 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の現状は、一部に弱さがみられるも
のの、緩やかに持ち直している。甲賀市は人
口減少、高齢化率上昇傾向にある。


ＪＲ甲賀駅前の商業地域であるが店舗等の集
積は低い。周辺では新たな店舗の出店も見ら
れるが、繁華性の向上には至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-802		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m国道、
南東3.6m、
角地
準工

(60,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-801		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m国道、
西7m、角地
準工

(70,200)
c ２３０７甲
賀Ｓ
-404		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m国道、
南西2m、角地
都計外 
d ２３０７甲
賀Ｓ
-403		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9m県道、
南東19m、
角地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
23,779 		 100
[  80.1]
29,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
31,200 
b (　           ) 
24,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
24,358 		 100
[  80.1]
30,409 
31,900 
c (　           ) 
27,668  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
27,899 		 100
[  85.9]
32,478 
34,100 
d (　           ) 
37,100  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
34,061 		 100
[ 117.6]
28,963 
30,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,000 円／㎡]  



甲賀 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,253,055 
627,910 
2,625,145 
2,319,440 
305,705 		 （　0.9722）
297,206 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,715,500 円　　　　（　     27,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駅前の低層店舗兼事務所を想定した。有効面積１Ｆ店舗８５㎡、２Ｆ事務所９０㎡。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物の有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
1,950 
165,750 		 6.0  994,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.00 
90.0 
90.00 
1,400 
126,000 		 6.0  756,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
87.5 
175.00 

291,750 		 1,750,500 
0 
⑨年額支払賃料        291,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,501,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,501,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       359,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,237,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,750,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,253,055 円　　　　（　        15,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-1801		 1,645  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,820 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-301		 2,245  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,109 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甲賀 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 107,910 円  　　　        3,597,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,200 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         627,910 円　（　　　　　　         2,990 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,319,440 円  
（　　　　　        11,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,253,055 円      
②総費用 627,910 円      
③純収益　①－② 2,625,145 円      
④建物等に帰属する純収益 2,319,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 297,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,715,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市甲賀町大原市場７５４番
 1601000019030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考