別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
甲賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町水口字樋下６００４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,910  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに低層店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東17.8m県道、南東側道 水道、下水 水口城南

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    85 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗等の集積度が高まりつつ
ある地域。		 街

路		 １７．８ｍ県道 交通

施設		 水口城南駅

370m		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 甲賀市役所周辺部の幹線道路沿いに店舗等が所在する地域で、地域要因は概ね安定している。周辺の交通量等も
多く繁華性に優れることから商業地需要は高く、地価は上昇傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市町の商業地域等（商住混在地域等含む）である。需要者の中心は、県内を中心とする
事業者等である。市場の需給動向としては、旧水口町中心部における幹線道路沿いの商業地需要は底堅く、地価は上昇
傾向にある。中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが、近時の取引事例等から土地の単価としては７万円／㎡～
９万円／㎡程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、同一需給圏内の類似地域からやや広域的に取引事例を選択し要因比較も的確に行われており、規
範性が高い価格が求められた。収益価格は低層店舗を想定し求められたものの、テナント賃料は個別性が強く、純収益
等の把握が困難なこと等から相対的に規範性が劣る。よって、本件においては、規範性の高い比準価格を重視し、収益
価格もやや考慮し、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲賀 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる
やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少
傾向にある。


旧水口町中心部における幹線道路沿いの商業
地域で、商業地需要は底堅く、地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７甲
賀Ｓ
-306		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m県道、
北東3.7m、
二方路
準工

(60,200)
b ２４０１湖
南Ｓ
-711		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３０７栗
東Ｓ
-305		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-604		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１草
津Ｓ
-41		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m県道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,702  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
72,646 		 100
[  97.8]
74,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
78,000 
b (　           ) 
57,447  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
62,442 		 100
[  84.9]
73,548 
77,200 
c (　           ) 
90,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
103,429 		 100
[ 138.1]
74,894 
78,600 
d (　           ) 
60,302  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
67,806 		 100
[  92.0]
73,702 
77,400 
e (　           ) 
104,037  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,910 		 100
[ 141.1]
75,060 
78,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



甲賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,156,480 
2,396,200 
9,760,280 
3,488,800 
6,271,480 		 （　0.9475）
5,942,227 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    121,269,939 円　　　　（　     63,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,910 ㎡     40.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  17.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用等から低層店舗が最有効使用と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,800 
1,120,000 		 6.0  6,720,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

1,120,000 		 6,720,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,120,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,440,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,344,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,096,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,720,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,156,480 円　　　　（　         6,365 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０１湖南（
賃）商
　　　　-301		 2,038  
(   2,033) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
2,825 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１栗東（
賃）
　　　　-1		 3,092  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,800 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甲賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 672,000 円  　　　       13,440,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,000 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,396,200 円　（　　　　　　         1,255 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,488,800 円  
（　　　　　         1,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,156,480 円      
②総費用 2,396,200 円      
③純収益　①－② 9,760,280 円      
④建物等に帰属する純収益 3,488,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,271,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,942,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,111 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,269,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町水口字樋下６００４番１
 1601000108891-0000
2 　甲賀市水口町水口字樋下６００４番３
 1601010025477-0000
3 　甲賀市水口町水口字樋下６００５番８
 1601010037391-0000
4 　甲賀市水口町水口字樋下６００６番８
 1601010025478-0000
5 　甲賀市水口町水口字樋下６００６番９
 1601010037392-0000
6 　甲賀市水口町水口字樋下６００８番２
 1601010025472-0000
7 　甲賀市水口町水口字樋下６００８番３
 1601010037393-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町水口字樋下６００４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,910  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに低層店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東17.8m県道、南東側道 水道、下水 水口城南

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    85 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近年、市役所を中心に行政関
連施設や路線商業店舗等が集
積しつつある地域。		 街

路		 １７．８ｍ県道　　
　　　　		 交通

施設		 水口城南駅

370m		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所周辺の商業地整備が進捗しており、路線商業店舗等の商業集積の高まりとともに地価は今後も上昇傾向で
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市を中心に周辺市町の商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は広域展開のサービ
ス店舗事業者または地元事業者である。近隣地域は市役所等や大型店舗が集積しつつある幹線道路沿いの路線商業地域
であり、甲賀市の中心的商業地域として需要も堅調である。中心価格帯については、利用目的により取引面積が大きく
異なるため、総額での明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は甲賀市内及びその周辺市の普通商業地域または路線商業
地域に所在する取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格はロードサイド系
の低層店舗を建築することを想定して試算しており、対象標準地の収益性を反映した価格である。よって、本件では比
準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲賀 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部で弱い動きが見られるものの
、全体的に緩やかな回復傾向で推移している
。甲賀市の人口は微減、高齢化が進んでいる
。

近年、市役所を中心に行政関連施設や路線商
業店舗等が集積しつつある地域であり、甲賀
市の中心として発展することが期待される地
域である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７栗
東Ｓ
-101		 栗東市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
北東8m、角地
準工

(70,200)
b ２３０７甲
賀Ｓ
-211		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東6m、角地
２中専

(70,200)
c ２３０７甲
賀Ｓ
-306		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m県道、
北東3.7m、
二方路
準工

(60,200)
d ２３０７湖
南Ｓ
-807		 湖南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.5m県
道、北西4m、
角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     79,606) 
79,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
78,292 		 100
[ 105.9]
73,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
74,047  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
71,508 		 100
[  94.6]
75,590 
79,400 
c (　           ) 
69,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
74,560 		 100
[  99.6]
74,859 
78,600 
d (　           ) 
66,414  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
65,382 		 100
[  85.6]
76,381 
80,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



甲賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後時間が経過し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,573,274 
2,419,240 
10,154,034 
3,488,800 
6,665,234 		 （　0.9475）
6,315,309 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    128,883,857 円　　　　（　     67,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,910 ㎡     40.0 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  17.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用の状況から低層店舗としての利用が最有効使用と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗の一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,896 
1,158,400 		 6.0  6,950,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

1,158,400 		 6,950,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,158,400 円　×　12ヶ月　＝　      13,900,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,900,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,390,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,510,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,950,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,573,274 円　　　　（　         6,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-301		 2,245  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,896 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-1801		 1,645  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 67.0]		 100
[100.0]
2,877 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甲賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 695,040 円  　　　       13,900,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,000 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,419,240 円　（　　　　　　         1,267 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,488,800 円  
（　　　　　         1,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,573,274 円      
②総費用 2,419,240 円      
③純収益　①－② 10,154,034 円      
④建物等に帰属する純収益 3,488,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,665,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,315,309 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,883,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町水口字樋下６００４番１
 1601000108891-0000
2 　甲賀市水口町水口字樋下６００４番３
 1601010025477-0000
3 　甲賀市水口町水口字樋下６００５番８
 1601010037391-0000
4 　甲賀市水口町水口字樋下６００６番８
 1601010025478-0000
5 　甲賀市水口町水口字樋下６００６番９
 1601010037392-0000
6 　甲賀市水口町水口字樋下６００８番２
 1601010025472-0000
7 　甲賀市水口町水口字樋下６００８番３
 1601010037393-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考