別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
甲賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町宮の前４７５８番１
｢水口町宮の前１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、住宅等が混在
する官公署に近い商
業地域		 南東9.5m市道 水道、下水 水口城南

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 水口城南駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧水口町中心部にあり、甲賀市の中心的な商業地域である。大型の商業施設や公共施設にも近く、今後繁華性は
上昇して行くと予測する。商業地需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧水口町を中心とする甲賀市及び周辺市の商業地域及び商住混在地域と判断した。需要者の中心は地元資
本の中小事業者であるが、規模が大きな土地は、全国に店舗を展開する法人も考えられる。対象標準地周辺は、甲賀市
の中心的な商業地域で近年商業繁華性が上昇している。中心価格帯については、土地の面積等で大きく異なるため総額
での把握は困難であるが、単価としては対象標準地程度の土地で、６．５万円／㎡～７．５万円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は甲賀市及びその周辺市の対象標準地と類似性がある商業地の取引事例より試算したもので、当該地域の需給
動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定して試算したが、賃貸市場の熟成度は低
くテナント賃料の標準的な賃料水準の把握が困難であり相対的に規範性が劣る。このため現在の市況を反映した比準価
格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[109.5]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復しているが、物価高、金利上
昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲
賀市の人口は減少傾向だが、旧水口町の人口
は概ね横ばい。

大型商業施設や公共施設に近い商業地域で、
商業繁華性が近年高まっている。土地需要は
堅調で地価は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７甲
賀Ｓ
-306		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m県道、
北東3.7m、
二方路
準工

(60,200)
b ２４０１湖
南Ｓ
-711		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３０７湖
南Ｓ
-807		 湖南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.5m県
道、北西4m、
角地
準工

(60,200)
d ２４０１大
津Ｓ
-1118		 大津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m県道、
南西5m、角地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
74,560 		 100
[ 108.9]
68,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,500 
b (　           ) 
57,447  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
62,442 		 100
[  92.3]
67,651 
67,700 
c (　           ) 
66,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
64,480 		 100
[  93.8]
68,742 
68,700 
d (　           ) 
79,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
75,948 		 100
[ 112.4]
67,569 
67,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



甲賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,907,484 
1,216,959 
5,690,525 
4,925,150 
765,375 		 （　0.9467）
724,581 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     14,491,620 円　　　　（　     55,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡     13.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地利用状況から、店舗兼共同住宅（１階店舗、２～３階共同住宅ファミリータイプ）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
2,250 
252,000 		 5.0  1,260,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,485 
187,110 		 1.0  187,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
86.7 
364.00 

626,220 		 1,634,220 
0 
⑨年額支払賃料        626,220 円　×　12ヶ月　＝　       7,514,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,514,640 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       765,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,892,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,634,220 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,907,484 円　　　　（　        26,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-301		 2,245  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,192 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,259 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３０１湖南（
賃）商
　　　　-301		 2,038  
(   2,033) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,306 
c ２４０１栗東（
賃）商
　　　　-502		 2,681  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,286 
甲賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 342,500 円  　　　　     68,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 229,759 円  　　　        7,658,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      479,500 円  　　　　     68,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        68,500 円  　　　　     68,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,500 円  　　　　     68,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,216,959 円　（　　　　　　         4,663 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,925,150 円  
（　　　　　        18,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,907,484 円      
②総費用 1,216,959 円      
③純収益　①－② 5,690,525 円      
④建物等に帰属する純収益 4,925,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 765,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 724,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,491,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町宮の前４７５８番１
 1601000111873-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
甲賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 5-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.
鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町宮の前４７５８番１
｢水口町宮の前１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、住宅等が混在
する官公署に近い商
業地域		 南東9.5m市道 水道、下水 水口城南

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ市道 交通

施設		 水口城南駅南東方

800m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧水口町市街地中心部の商業地域で、地域要因は今後も安定的に推移するものと予測する。幹線道路沿いの商業
地域で交通量等も比較的多く商業地需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市町の商業地域等（商住混在地域等含む）である。需要者の中心は、県内を中心とする
事業者等である。市場の需給動向としては、甲賀市中心部における幹線道路沿いの商業地需要は底堅く、地価は上昇傾
向にある。取引事例等も少なく中心となる価格帯を見いだすのは困難であるが、土地の単価としては６万円／㎡～８万
円／㎡程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、同一需給圏内の類似地域からやや広域的に類似性の高い取引事例を選択の上試算されており、市
場性を反映し実証的で規範性が高い。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定し求められたものの、テナント賃料は個別性
が強く、純収益等の把握が困難なこと等から相対的に規範性が劣る。よって、本件においては比準価格を重視し、収益
価格もやや考慮し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[105.0]		 100
[109.5]		 [100.0]
100		 67,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる
やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少
傾向にある。


幹線道路沿いの商業地域で、土地需要は堅調
であるため、地価は上昇傾向が持続している
。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７甲
賀Ｓ
-12		 甲賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m市道、
南西5m、
南東4.5m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４０１湖
南Ｓ
-705		 湖南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、南西6m、
二方路
近商

(90,200)
c ２４０１東
近江Ｓ
-406		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22m市道、
南西10.4m、
角地
１住居

(70,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-702		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,177  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
40,169 		 100
[  59.4]
67,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,600 
b (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,318 		 100
[  65.3]
67,868 
67,900 
c (　           ) 
57,254  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
57,311 		 100
[  84.4]
67,904 
67,900 
d (　           ) 
58,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,926 		 100
[  85.7]
68,758 
68,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



甲賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,543,830 
1,042,656 
5,501,174 
4,774,160 
727,014 		 （　0.9467）
688,264 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     13,765,280 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   261 ㎡     13.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地利用状況から、店舗兼共同住宅（１階店舗、２・３階共同住宅ファミリータイプ）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物レンタブル比を参考にして査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
2,200 
246,400 		 5.0  1,232,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,350 
170,100 		 1.0  170,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
86.7 
364.00 

586,600 		 1,572,200 
0 
⑨年額支払賃料        586,600 円　×　12ヶ月　＝　       7,039,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,039,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       725,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,529,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,572,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,543,830 円　　　　（　        25,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-301		 2,245  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,192 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,209 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７甲賀（
賃）商
　　　　-1801		 1,645  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,214 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甲賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,200 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 217,656 円  　　　        7,255,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,800 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,042,656 円　（　　　　　　         3,995 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,774,160 円  
（　　　　　        18,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,543,830 円      
②総費用 1,042,656 円      
③純収益　①－② 5,501,174 円      
④建物等に帰属する純収益 4,774,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 727,014 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 688,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,765,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町宮の前４７５８番１
 1601000111873-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考