令和6年1月15日　提出 甲賀 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -18 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町希望ケ丘４丁目８番７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 甲南 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 甲南駅北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された規模の大きな住宅団地で、地域内に価格変動要因は見られない。空地が多く見られるものの、 最寄駅に比較的近く、住宅地として熟成してきており、需要は安定的である。地価は微増で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市域内に居住する、地元企業勤 務者及び京阪方面への通勤者等である。古くに開発された住宅団地で、市中心部に比較的近く安定的な需要が存するこ とから、地価は微増傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、１７０㎡程度の土地で３００万円～５００万円 程度、土地建物一体は２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の市街化調整区域内の住宅地域に所在する類似性の高い事例を採用し、時点修正・標準化補正・地域要 因格差の比較を行って試算していることから説得力を有する。当該地域は自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市 場は熟成しておらず、再調達原価の把握が困難であることから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市 場での取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [153.7] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市内の住宅地需要は水口町内に集中して いるが、利便性の優る低価格の住宅需要も上 向きにある。 市街化調整区域内の丘陵地に存する大規模住 宅団地で、土地利用は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％