別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
甲賀 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -17 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.
鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市甲南町竜法師字野村２３１２番
 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 東4m市道 水道、下水 甲南

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 甲南駅南方

1.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、甲南駅周辺の道路整備事業も当地域への格別の影響はなく、当面は現状の
まま推移すると予測する。過疎化、高齢化により需要は限定的で、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧甲南町を中心とした甲賀市の住宅地域と判断した。主たる需要者は、旧甲南町を中心とした甲
賀市内の地縁者であり、外部からの新規の流入は少ない。市街化調整区域内の農家住宅の取引は少なく、需要は限定的
である。このため、土地取引は低迷しており、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、取引が少なく、低廉な
ものも散見し把握が難しいが、土地で１０千円／㎡～１２千円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域に所在する既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。近隣地域
及びその周辺地域では、居住環境などを重視した取引価格を指標に価格が形成されており、甲賀市内の類似性が認めら
れる住宅地域の取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     14,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [100.0]
100		 11,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復しているが、物価高、金利上
昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲
賀市の人口は減少傾向だが、旧甲南町の人口
は概ね横ばい。

古くからの農家住宅地域で、甲南駅周辺の道
路整備も当地域への影響は小さい。地縁的選
好性により需要者は限定され、地価は下落傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-6		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-9		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8.5m市道
、南東3.2m、
角地
１住居

(60,200)
c ２４０１甲
賀Ｓ
-303		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
(70,200)
d ２４０１甲
賀Ｓ
-807		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
西6m、角地
都計外 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,979  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,819 		 100
[  85.2]
11,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,500 
b (　           ) 
12,654  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
12,731 		 100
[ 116.3]
10,947 
10,900 
c (　           ) 
10,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
10,286 		 100
[  93.9]
10,954 
11,000 
d (　           ) 
8,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
7,818 		 100
[  70.9]
11,027 
11,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,000 円／㎡]  



甲賀 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し、不動産賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適
用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市甲南町竜法師字野村２３１２番
 1601010008589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
甲賀 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -17 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.
鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市甲南町竜法師字野村２３１２番
 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 東4m市道 水道、下水 甲南

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４ｍ　市道 交通

施設		 甲南駅南方

1.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅、一般住宅が多い古くからの住宅地域として、土地利用は現状のまま維持していくものと予測する。既
成住宅地域に係る慢性的な需要減退により地価は下落傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する甲賀
市内の近隣の居住者等が中心である。本地域は古くからの既成住宅地域であり、土地需要、供給ともに極めて少なく、
また利便性及び居住快適性が優る地域へ需要が流出する傾向が見られ、地価は下落傾向が続いている。取引数が少なく
総額での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は単価ベースで８，０００～１３，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性、場所的接近性の高い事例を収集、選択し、要因格差等についても適切に判断されており、実
証的で規範性が高い。一方、本地域は市街化調整区域内の一般住宅、農家住宅等を主体とした地域であるが、共同住宅
及び貸家需要ともに皆無であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とした。よって本件においては実
証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     14,100 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[128.7]		 [100.0]
100		 10,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口数
は減少傾向、世帯数は増加傾向、高齢化率は
上昇傾向にある。

既成住宅地域であり地域要因に特段の変動は
ない。市街地郊外の市街化調整区域内の既成
住宅地域であり、需要者の選好性は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-8		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
３４－１１
(70,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-807		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
西6m、角地
都計外 
c ２３０７甲
賀Ｓ
-14		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.3m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,172)
d ２３０７甲
賀Ｓ
-503		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,723 		 100
[ 120.4]
12,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,200 
b (　           ) 
8,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
7,818 		 100
[  74.0]
10,565 
10,600 
c (　           ) 
7,380  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,277 		 100
[  66.3]
10,976 
11,000 
d (　           ) 
10,091  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,970 		 100
[  90.1]
11,065 
11,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,900 円／㎡]  



甲賀 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、戸建住宅や賃貸共同住宅に係る賃貸市場が成立しておらず、また法規
制の観点から、賃貸用建物の建築想定は、実現性、合法性の観点から妥当ではないため、収益還元法は非適用と
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市甲南町竜法師字野村２３１２番
 1601010008589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考