別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲賀 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -14 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.
鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(70,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南西4.5m市道 水道、下水 三雲

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 三雲駅南東方

2.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。郊
外の既成住宅地の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甲賀市及び周辺市の市街化調整区域内に存する農家集落一円と判断した。需要者は当該地域に地縁的選
好性を有する者や世帯分離による者が中心であり、圏外からの転入は極めて少ない。需要は限定的で、取引自体も少な
い。画地規模や形状がまちまちで、総額での中心価格帯を把握するのは困難であるが、土地１㎡あたり概ね１万円～３
万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域の農家住宅地域で、共同住宅等の賃貸を想定することが困難であり、賃貸市場が未成熟の状態にあるた
め収益還元法は適用しなかった。比準価格は、甲賀市及び周辺市に所在する市街化調整区域内の取引事例から、適切な
事例選択の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。よって、市場の取引実態等を反映した比準価格を標準に
、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。甲賀
市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向に
ある。住宅地の地価は二極化傾向である。


農家住宅を中心とした古くからの集落であり
、地縁的選好性が強く、需要は限定的である
。地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-807		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
西6m、角地
都計外 
b ２４０１甲
賀Ｓ
-909		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４０１湖
南Ｓ
-709		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.8m農道
、北西3m、
準角地
｢調区｣ 

(70,160)
d ２４０１日
野Ｓ
-104		 蒲生郡日野町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m県道、
西1.5m、角地
｢調区｣ 

(70,160)
e ２４０１竜
王Ｓ
-202		 蒲生郡竜王町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m町道、
北西2m、
南東2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
7,818 		 100
[  58.0]
13,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,500 
b (　           ) 
12,986  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
15,580 		 100
[ 110.8]
14,061 
14,100 
c (　           ) 
17,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
16,583 		 100
[ 116.8]
14,198 
14,200 
d (　           ) 
4,010  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  50.0]		 100
[  94.9]
8,375 		 100
[  62.7]
13,357 
13,400 
e (　           ) 
14,803  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,699 		 100
[ 102.7]
14,313 
14,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,000 円／㎡]  



甲賀 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの農家住宅地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内にある古くからの既成住宅地であり、法規制及び市場性の観点から、賃貸を想定することが困
難であるため、収益還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１
 1601000153299-0000
2 　甲賀市水口町酒人字中出５６９番
 1601000153301-0000
3 　甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番２
 1601000153300-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
甲賀 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -14 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.
鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１外
 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(70,180)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南西4.5m市道 水道、下水 三雲

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 三雲駅南東方

2.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移するものと予測する。集落内
人口は微減傾向にあり、需要に対する地縁性が強いことから地価は若干の下落傾向が続くものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧水口町を中心とした甲賀市の住宅地域と判断した。主たる需要者は、旧水口町を中心とした甲
賀市内の地縁者であり、外部からの新規の流入は少ない。商業施設に比較的近いが、市街化調整区域内の農家住宅地域
であり、需要は限定的である。このため、土地取引は低迷しており、地価は下落を続けている。市場の中心価格帯は、
取引が少なく、低廉なものも散見し把握が難しいが、土地で１２千円／㎡～１５千円／㎡程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域に所在する既成住宅地域であり、また駅からも遠く賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算
しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住環境などを重視した取引価格を指標に価格が形成されている。このため
、甲賀市内の類似性が認められる住宅地域の取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、前年価格からの検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復しているが、物価高、金利上
昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。甲
賀市の人口は減少傾向だが、旧水口町の人口
は概ね横ばい。

農家住宅を中心とした古くからの集落であり
、大型店舗等への利便性も比較的良いが、地
縁性が強く集落内人口も微減傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-4		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 
３４－１１
(70,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-8		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
３４－１１
(70,200)
c ２４０１甲
賀Ｓ
-304		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
(70,200)
d ２４０１甲
賀Ｓ
-902		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,221  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  53.0]		 100
[ 102.0]
15,207 		 100
[ 110.3]
13,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,800 
b (　           ) 
15,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,723 		 100
[ 108.2]
13,607 
13,600 
c (　           ) 
14,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,949 		 100
[ 108.0]
13,842 
13,800 
d (　           ) 
13,628  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
14,870 		 100
[ 105.4]
14,108 
14,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,000 円／㎡]  



甲賀 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの農家住宅地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅中心の既成住宅地域であり共同住宅等の需要や供給はみられず、賃貸市場が成立していないため収益還
元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番１
 1601000153299-0000
2 　甲賀市水口町酒人字中出５６９番
 1601000153301-0000
3 　甲賀市水口町酒人字風呂ノ後５６８番２
 1601000153300-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考