令和6年1月12日　提出 甲賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -13 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほか空 地も見られる郊外の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 水口松尾 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 水口松尾駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧水口町北部の丘陵地に開発された市街化調整区域内の住宅団地で、地域要因に変動はなく、今後も現状を維持 すると予測する。交通利便性は劣るが割安感から比較的需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市郊外の住宅地域と判定した。主たる需要者は周辺の工場や事業所に勤務する一次取得者であり、外 国人も含まれる。自己の居住目的の取引が中心であるが、不動産業者による転売目的の取得も見られる。市内中心部か らは離れているが取引は比較的多く見られ、中心となる価格帯は土地２００㎡で総額２５０万円～３５０万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、甲賀市内の住宅地の取引事例を採用し、適切に補 修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、 自用目的の取引が中心の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さがみられるも のの、緩やかに持ち直している。甲賀市は人 口減少、高齢化率上昇傾向にある。 郊外の住宅地域で、土地利用に変化はない。 市内中心部から離れており利便性は劣るが、 割安感から需要は堅調であり、地価は僅かに 上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％