別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲賀 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番外
 ②地積
　(㎡)		 403  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:3.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる既成住
宅地域		 北東5.6m市道 水道、下水 甲賀

9.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北５．６
ｍ市道		 交通

施設		 甲賀駅北東方

9.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧東海道沿いに店舗も混在する既成住宅地域であるが、土地利用に大きな変化はみられない。交通利便性が劣り
、人口減少や高齢化の影響もあり、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、甲賀市及び周辺市に所在する郊外の既成住宅地域である。需要者は近隣居住者が中心で、地縁的
選好性が強く、同一需給圏外からの転入は稀であると思われる。市場の需給動向は、特段大きな変化を示すものはなく
、需給ともに少なく地縁的選好性の強い市場動向を反映して、地価も下落基調で推移している。市場での標準規模での
中心価格帯は６００万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から遠い既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心で賃貸目的の取引は見られない。さらに、対象標準地は
駅から遠いため共同住宅等の需要や供給は見られず賃貸市場が成立していないため収益価格は適用しない。したがって
、自用目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を
採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.2]		 [100.0]
100		 15,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲賀市の人口は微減傾向で、地価は旧水口町
中心部ではやや上昇傾向であるが、それ以外
の地域の住宅地の地価は概ね下落傾向である
。

旧東海道に面して店舗等が介在する既成住宅
地域で、土地利用に変化はない。旧土山町に
ついては人口減少が著しく、土地需要は減退
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-902		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-909		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４０１甲
賀Ｓ
-911		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北14m国道、
中間画地
（都） 準工
特別工業地区
(60,200)
d ２３０７甲
賀Ｓ
-204		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.8m市道
、中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,628  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
14,870 		 100
[  98.0]
15,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,200 
b (　           ) 
12,986  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
15,580 		 100
[  99.6]
15,643 
15,600 
c (　           ) 
18,029  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
18,883 		 100
[ 125.2]
15,082 
15,100 
d (　           ) 
7,427  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
10,292 		 100
[  70.7]
14,557 
14,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,100 円／㎡]  



甲賀 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺には店舗も見受けられるものの、土地利用の中心は戸建住宅であり、収益性よりも居住の快適性・生活利便
性が重視されるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番
 1601000295347-0000
2 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番１
 1601000295348-0000
3 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３８番
 1601000295349-0000
4 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３８番１
 1601000295350-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
甲賀 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲賀 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.
鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番外
 ②地積
　(㎡)		 403  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:3.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる既成住
宅地域		 北東5.6m市道 水道、下水 甲賀

9.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
６ｍ市道		 交通

施設		 甲賀駅北東方

9.8km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧街道沿いに店舗兼住宅及び住宅等が混在する古くからの住宅地域である。最寄駅から遠く、生活利便性が劣り
、また人口減少と高齢化の影響により需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者、市内等の事業所への通勤
者である。地縁的選好性の強い市場動向を反映し、需要は極めて限定的で、土地取引は低調で地価も下落基調で推移し
ている。取引の中心となる価格帯は、土地で６００万円程度である。土地建物一体は建物の規模により把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内及び県内の既成住宅地域に所在する類似性の高い事例を採用し、時点修正・標準化補正・地域要因格差
の比較を行って試算していることから説得力を有する。当該地域は駅徒歩圏外の既成住宅地域で、賃貸市場は熟成して
おらず、また再調達原価の把握が困難であることから、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場での取
引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　甲賀 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.2]		 [100.0]
100		 15,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲賀市内の住宅地需要は水口町内に集中して
いるが、利便性の優る低価格の住宅需要も上
向きにある。


旧東海道沿いの商住混在の既成住宅地域で、
交通利便性が劣り、また人口減少等も相俟っ
て需要は弱く、地価は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甲賀 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１甲
賀Ｓ
-902		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-910		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
（都） 

(70,200)
c ２４０１甲
賀Ｓ
-911		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北14m国道、
中間画地
（都） 準工
特別工業地区
(60,200)
d ２４０１甲
賀Ｓ
-9		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8.5m市道
、南東3.2m、
角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,628  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
14,870 		 100
[ 100.0]
14,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,900 
b (　           ) 
14,903  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
16,393 		 100
[ 118.0]
13,892 
13,900 
c (　           ) 
18,029  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
18,883 		 100
[ 118.8]
15,895 
15,900 
d (　           ) 
12,654  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
12,731 		 100
[  81.0]
15,717 
15,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,100 円／㎡]  



甲賀 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とする地域で、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元
法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 甲賀 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番
 1601000295347-0000
2 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３７番１
 1601000295348-0000
3 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３８番
 1601000295349-0000
4 　甲賀市土山町南土山字堂垣外甲６３８番１
 1601000295350-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考