令和6年1月15日　提出 甲賀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市土山町南土山字生里野甲７８番１５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 甲賀 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 甲賀駅北東方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域で、最寄駅から遠く、生活利便性が劣ることから、需要は弱い。また空地も散見されること から、当分は現状を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駅徒歩圏外の住宅地域である。需要者の中心は土山町内の地縁者で、外部からの新規の転入は見られない 。市中心部から離れていていることから交通の利便性が劣り、需要は極めて限定的で、土地取引は低調である。取引が 少ないことから、取引の中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で㎡当り１２千円～１６千円程度である。土地建 物一体は建物の規模により把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の類似性の高い取引事例を採用し、時点修正・標準化補正・地域要因格差の比較を行って試算している ことから説得力を有する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に所在し、自己使用の取引が中心で、収益性を重 視した利用が見込めず、また再調達原価の把握が困難なため、収益還元法及び原価法は採用しなかった。よって、市場 での取引実態を反映した比準価格を中心に代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [102.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市内の住宅地需要は水口町内に集中して いるが、利便性の優る低価格の住宅需要も上 向きにある。 古くに開発された住宅団地で、割安感がある ものの需要動向は弱く、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％