別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栗東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栗東 5-4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕   TEL.
鑑定評価額 43,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栗東市御園字向出８１４番１
 ②地積
　(㎡)		 728  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
台形
2:1		 銀行

Ｓ2		 低層店舗が多い県道
沿いの近隣商業地域
 南東15.6m県道、北東側道 水道、下水 手原

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．６ｍ県道 交通

施設		 手原駅南東方

4.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 栗東トレーニングセンターに近接し、当該経済圏にある郊外の県道沿いの商業地域で、商業集積度は低いものの
土地利用は安定的である。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、栗東市及び周辺市域内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等の出店を目的とした法人や個
人事業者等である。商業繁華性はやや低いがＪＲＡトレーニングセンターを中心とした経済圏にあり、需給は概ね均衡
している。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、単価で２０万円／坪程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は
、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃
料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栗東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,200 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[139.6]		 [100.0]
100		 59,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、総じて持ち直している。また、
個人消費が持ち直しているほか、非製造業の
設備投資も増加している。栗東市の人口は横
這い傾向にある。

郊外の県道沿いの商業地域で、繁華性の程度
も相対的に低い。需要は総じて弱含みである
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栗東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１栗
東Ｓ
-114		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
近商

(90,200)
b ２３０７甲
賀Ｓ
-306		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m県道、
北東3.7m、
二方路
準工

(60,200)
c ２３０７甲
賀Ｓ
-403		 甲賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9m県道、
南東19m、
角地
（都） 近商

(90,200)
d ２３０７甲
賀Ｓ
-211		 甲賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東6m、角地
２中専

(70,200)
e ２３０７湖
南Ｓ
-807		 湖南市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.5m県
道、北西4m、
角地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
99,589 		 100
[ 163.5]
60,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,900 
b (　           ) 
69,702  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
72,646 		 100
[ 120.2]
60,438 
60,400 
c (　           ) 
37,100  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
34,061 		 100
[  57.5]
59,237 
59,200 
d (　           ) 
74,047  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
71,508 		 100
[ 122.4]
58,422 
58,400 
e (　           ) 
66,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
64,480 		 100
[ 113.1]
57,011 
57,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 -50.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +26.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,400 円／㎡]  



栗東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,180,521 
2,519,460 
9,661,061 
7,903,200 
1,757,861 		 （　0.9475）
1,665,573 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     33,991,286 円　　　　（　     46,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栗東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   728 ㎡     35.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  15.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のテナントビルを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
85.0 
297.50 
2,040 
606,900 		 6.0  3,641,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,640 
516,600 		 3.0  1,549,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
87.5 
612.50 

1,123,500 		 5,191,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,123,500 円　×　12ヶ月　＝　      13,482,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,482,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,348,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,133,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,191,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,180,521 円　　　　（　        16,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１栗東（
賃）
　　　　-3		 2,310  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,073 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１栗東（
賃）
　　　　-2		 1,717  
(   1,688) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,012 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
栗東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 666,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 404,460 円  　　　       13,482,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      888,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,519,460 円　（　　　　　　         3,461 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,903,200 円  
（　　　　　        10,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,180,521 円      
②総費用 2,519,460 円      
③純収益　①－② 9,661,061 円      
④建物等に帰属する純収益 7,903,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,757,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,665,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,991,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栗東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栗東市御園字向出８１４番１
 1605000063383-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栗東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栗東 5-4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.
鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栗東市御園字向出８１４番１
 ②地積
　(㎡)		 728  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
台形
2:1		 銀行

Ｓ2		 低層店舗が多い県道
沿いの近隣商業地域
 南東15.6m県道、北東側道 水道、下水 手原

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．６ｍ県道 交通

施設		 手原駅南東方

4.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の繁華性の低い近隣商業地域で、閉鎖店舗もあり最寄駅から遠く商環境はやや衰退しながら推移するものと
予測する。繁華性や将来性にやや劣るがその割安感から、地価は横ばいから微増傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県南部を中心としたやや繁華性の劣る近隣商業地域の圏域。主な需要者は、地元資本の店舗を有す
る法人または事業者が中心である。コロナ禍の影響により飲食店を中心に需要は低迷している。取引される規模や価格
帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、県内の類似地域等に存する商業地の取引事例より比準して求めた価格で、３事例しか採用できなかったも
のの各要因比較等も適正妥当であり信頼性が高い。収益価格は、新たに店舗兼事務所を建築して賃貸に供することを想
定して求めた価格であるが、現在の商業地の賃貸市場の状況を反映して低位に試算された。よって比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栗東 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,200 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 59,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、一部に弱さもみられるものの、
緩やかに持ち直している。栗東市の人口及び
世帯数は微増傾向である。


郊外の近隣商業地域で、特段の地域要因の変
動は認められないが、閉鎖店舗もあり今後や
や衰退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栗東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１長
浜Ｓ
-416		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
b ２４０１近
江八幡Ｓ
-707		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.7m市道
、北西1m、
角地
商業

(80,342)
c ２４０１彦
根Ｓ
-204		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,117 		 100
[  99.8]
61,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,200 
b (　           ) 
58,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,316 		 100
[  96.3]
60,557 
60,600 
c (　           ) 
34,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
49,021 		 100
[  81.7]
60,001 
60,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,700 円／㎡]  



栗東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,684,839 
2,582,518 
10,102,321 
8,196,600 
1,905,721 		 （　0.9468）
1,804,337 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     36,086,740 円　　　　（　     49,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栗東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   728 ㎡     35.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  15.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺利用状況から、店舗兼事務所（１階店舗、２事務所）を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
85.0 
297.50 
2,080 
618,800 		 6.0  3,712,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,750 
551,250 		 3.0  1,653,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
87.5 
612.50 

1,170,050 		 5,366,550 
0 
⑨年額支払賃料      1,170,050 円　×　12ヶ月　＝　      14,040,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     612.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,040,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,404,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,636,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,366,550 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,684,839 円　　　　（　        17,424 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 栗東（賃）
　　　　-41101		 1,721  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [ 97.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,087 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１栗東（
賃）
　　　　-3		 2,310  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
栗東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 684,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 421,218 円  　　　       14,040,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      337,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      912,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,582,518 円　（　　　　　　         3,547 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,196,600 円  
（　　　　　        11,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,684,839 円      
②総費用 2,582,518 円      
③純収益　①－② 10,102,321 円      
④建物等に帰属する純収益 8,196,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,905,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,804,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,086,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栗東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栗東市御園字向出８１４番１
 1605000063383-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考