別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栗東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栗東 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栗東市坊袋字杉ノ木１７６番１０
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
く見られる住宅地域
 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 手原

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．９
ｍ市道		 交通

施設		 手原駅南西方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外であ
るが、周辺の新規分譲が好調で、それらに牽引される格好で地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栗東市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲。需要者は地縁的選好性を有する栗東市内の居住者や、比較
的人気の高い住宅地域であることから京都・大阪方面への通勤者の流入も見られる。駅徒歩圏外であるが、小学校等に
近く、利便性が良好であり、土地需要は比較的堅調である。取引における中心価格帯は、単価で８万円／㎡～１２万円
／㎡程度、標準地程度の規模で、土地総額は１０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例
が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるう
え、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事
例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栗東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,500 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[101.8]		 [102.0]
100		 83,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲
マンション価格が高騰、割安感のある戸建や
土地に影響。栗東市の人口・世帯数は微増傾
向にある。

周辺で住宅開発が進み熟成しつつある住宅地
域で、地域要因に変動はない。堅調な取得需
要が見込まれ、地価水準は上昇基調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栗東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７栗
東Ｓ
-306		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m市道
、南東2m、
角地
１住居

(60,200)
b ２４０１栗
東Ｓ
-713		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３０７栗
東Ｓ
-311		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.8m県道
、中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,192)
d ２４０１栗
東Ｓ
-404		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１栗
東Ｓ
-716		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
河川保全区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,030  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
93,488 		 100
[ 109.0]
85,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
87,500 
b (　           ) 
127,114  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,865 		 100
[ 142.8]
88,841 
90,600 
c (　           ) 
75,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
81,475 		 100
[  97.0]
83,995 
85,700 
d (　           ) 
102,496  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
113,438 		 100
[ 133.9]
84,718 
86,400 
e (　           ) 
78,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,579 		 100
[  97.0]
82,040 
83,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,000 円／㎡]  



栗東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域に存し、画地規模が小さいため経済合理的な賃貸住宅経営が困難であ
ること及び、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が成熟していないことを総合的に勘案して非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 栗東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栗東市坊袋字杉ノ木１７６番１０
 1605000061967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栗東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栗東 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栗東市坊袋字杉ノ木１７６番１０
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
く見られる住宅地域
 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 手原

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．９
ｍ市道		 交通

施設		 手原駅南西方

2.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか共同住宅もみられる住宅地域であり土地利用大きな変化はなく、現状のまま安定的に推移するも
のと予測する。最寄り駅から離れているものの良好な住環境から地価は上昇基調で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栗東市及び草津市に存する代替競争関係が認められる住宅地の存する範囲である。主たる需要者は栗東市
及び隣接市へ通勤する一次取得者が想定される。近隣地域は最寄り駅や商業施設からやや離れているが、都市計画道路
の整備が進み、生活利便性が向上しているため需要は堅調に推移している。市場での中心価格帯は土地単価で８３，０
００円／㎡～８５，０００円／㎡、総額では１，２７０万円程度、新築で３，８００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の事例に基づき試算しており、現下の戸建住宅地市場の動向を反映
した価格として説得力を有する。他方、近隣地域周辺には共同住宅が散見されるものの戸建住宅が多くを占めることか
ら賃貸市場が成熟しておらず、また画地条件からみて賃貸共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから収
益価格の試算を断念した。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栗東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [102.0]
100		 83,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見
えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな
り緩やかに持ち直している。


都市計画道路に近接した戸建住宅地域であり
地域要因に変動はない。周辺では住宅地開発
が進んでおり、市場は堅調に推移し地価は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栗東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１栗
東Ｓ
-103		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４０１栗
東Ｓ
-601		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西4m、角地
２中専
高度2種最高20m
(60,200)
c ２４０１栗
東Ｓ
-705		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-704		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東4.8m、
角地
１中専
高度1種最高15m
(60,192)
e ２４０１草
津Ｓ
-704		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東6m、角地
近商
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,224  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
94,664 		 100
[ 115.3]
82,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
83,700 
b (　           ) 
75,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
75,667 		 100
[  92.7]
81,626 
83,300 
c (　           ) 
93,437  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
118,198 		 100
[ 140.0]
84,427 
86,100 
d (　           ) 
91,784  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
87,585 		 100
[ 104.9]
83,494 
85,200 
e (　           ) 
114,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
109,820 		 100
[ 127.4]
86,201 
87,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,800 円／㎡]  



栗東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発・造成からの経過期間が長く、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域に存し、画地規模が小さいため経済合理的な賃貸住宅経営が困難であ
ること及び、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が成熟していないことを総合的に勘案して非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 栗東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栗東市坊袋字杉ノ木１７６番１０
 1605000061967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考