令和6年1月12日　提出 守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.

鑑定評価額 618,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市古高町字松塚８０８番２４外 ②地積 　(㎡) 16,523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 守山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 守山駅南西方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接する工場団地であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。地価は強含みで推移している 。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市を中心とする滋賀県南部地域の工業地域である。幹線道路背後に形成された工業地域であり、画 地規模が大きいことから需要者は同一需給圏内の工業事業者、流通業者のほか広域的に事業展開する事業者を含む。市 街地に近接し、高速道路インターチェンジや幹線国道への接続が良好であることから、一定の需要が見込まれる。需要 の中心となる価格帯は３．５万円／㎡～４万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場が中心の工場団地に在する工業地域であり、収益価格は求め得なかった。また、工業地の価格 は広域的に競合関係にある類似物件との比較で収斂して形成される傾向が強い。よって、信頼性のある取引事例により 求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [ 58.2] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山市の人口・世帯数は増加傾向にある。新 規に開発された住宅団地での増加が顕著であ る一方、集落部等では減少傾向にある。 市街地に介在する工業地域であり、土地利用 に特段の変動はない。大規模画地の取引は極 めて少ないものの、小規模画地への需要は旺 盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％