別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
守山 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守山 5-6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.
鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守山市水保町字北川１２５５番４４０外
 ②地積
　(㎡)		 743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 飲食店舗、営業所等
が多い路線商業地域
 北東12.3m国道 水道、下水 守山

8.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．３ｍ国道 交通

施設		 守山駅北西方

8.8km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 守山市郊外の路線商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。国道沿いで車両通行量も比較的
多く、一定の繁華性を有するため需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、守山市を含む南部地域を中心とした幹線道路沿い等に存する商業地域である。主たる需要者は、地元事
業者やロードサイド型店舗を広域的に運営する法人等である。本地域は守山市郊外の国道沿いの路線商業地域で、車両
通行量も比較的多く、一定の繁華性を有するため需給は概ね均衡している。商業地は取引件数が少なく、市場で中心と
なる価格帯を明確に把握することが困難であるが、土地単価で概ね４．５万円／㎡～６．５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、守山市を中心に代替競争関係を有する南部地域の商業地等の取引事例から試算されており、市場性を反映
して信頼性を有する。一方、本地域は郊外の路線商業地域であり、周辺の利用状況等から高度利用が現実的でなく、収
益価格は低層店舗を想定したが、駐車場確保の必要性なども影響して低位に求められた。よって比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [100.0]
100		 54,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さがみられるものの、緩
やかに持ち直している。守山市は人口、世帯
数ともに増加傾向にあり、高齢化率は県全体
より低い。

守山市郊外の国道沿いの路線商業地域で、車
両通行量も比較的多く需給は概ね均衡してお
り、地価は横ばい傾向にある。地域要因に特
段の変動はない。

標準的な形状・規模を有する中間画地であり
、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の
程度は普通である。個別的要因に変動はない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守山 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７守
山Ｓ
-302		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２３０７守
山Ｓ
-113		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,400)
c ２３０７守
山Ｓ
-14		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２３０７栗
東Ｓ
-101		 栗東市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m国道、
北東8m、角地
準工

(70,200)
e ２３０７草
津Ｓ
-404		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,107 		 100
[  62.1]
54,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,900 
b (　           ) 
60,641  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,308 		 100
[ 111.6]
54,935 
54,900 
c (　           ) 
88,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
94,292 		 100
[ 170.1]
55,433 
55,400 
d (　     79,606) 
79,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
78,292 		 100
[ 141.5]
55,330 
55,300 
e (　           ) 
39,213  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
49,653 		 100
[  90.8]
54,684 
54,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



守山 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,389,139 
1,124,520 
4,264,619 
2,620,380 
1,644,239 		 （　0.9453）
1,554,299 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     29,890,365 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守山 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   743 ㎡     28.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  12.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,991 
497,750 		 3.0  1,493,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

497,750 		 1,493,250 
0 
⑨年額支払賃料        497,750 円　×　12ヶ月　＝　       5,973,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,973,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       597,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,375,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,493,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,439 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,389,139 円　　　　（　         7,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守山（賃）Ｂ商
　　　　-230705		 1,690  
(   1,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,996 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,996 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,991 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守山（賃）Ｂ商
　　　　-211107		 1,952  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,995 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守山 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,200 円  　　　　     35,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 238,920 円  　　　        5,973,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      314,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      285,600 円  　　　　     35,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,700 円  　　　　     35,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,124,520 円　（　　　　　　         1,513 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,620,380 円  
（　　　　　         3,527 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,389,139 円      
②総費用 1,124,520 円      
③純収益　①－② 4,264,619 円      
④建物等に帰属する純収益 2,620,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,644,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,554,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,092 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,890,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守山 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守山市水保町字北川１２５５番４４０
 1606000191443-0000
2 　守山市水保町字北川１２５５番４４１
 1606000191444-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
守山 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守山 5-6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則   TEL.
鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守山市水保町字北川１２５５番４４０外
 ②地積
　(㎡)		 743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 飲食店舗、営業所等
が多い路線商業地域
 北東12.3m国道 水道、下水 守山

8.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．３ｍ国道 交通

施設		 守山駅北西方

8.8km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、徐々に商業集積
が進行していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総額が高額となる
ことから、需要者は地元商業事業者に加え広域的に事業展開する事業者を含むものと想定される。守山市では人口の増
加に伴い、市街地の外縁的発展傾向が強く、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で５万
円／㎡～６万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性の重視される路線商業地域であるが、取引にあたっては、収益性よりも競合地の売希望価格や取引価格が意思決
定の参考とされる傾向が強い。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東近江 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [100.0]
100		 54,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 守山市の人口・世帯数は増加傾向にある。新
規に開発された住宅団地での増加が顕著であ
る一方、集落部等では減少傾向にある。


郊外の路線商業地域で、土地利用に特段の変
動はない。背後の住宅団地では人口減少の傾
向もみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守山 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７守
山Ｓ
-108		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17.6m国
道、中間画地
近商

(80,200)
b ２３０７守
山Ｓ
-302		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２３０７近
江八幡Ｓ
-611		 近江八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
中間画地
２住居
一部１住居
(60,200)
d ２３０７近
江八幡Ｓ
-17		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m県道、
南西6.5m、
北東6m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,998 		 100
[ 111.1]
65,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,700 
b (　           ) 
33,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,107 		 100
[  77.4]
44,066 
44,100 
c (　           ) 
73,628  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,585 		 100
[ 123.0]
60,638 
60,600 
d (　           ) 
63,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,335 		 100
[ 127.4]
50,498 
50,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



守山 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発から相当期間が経過しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,327,299 
1,267,412 
5,059,887 
3,258,960 
1,800,927 		 （　0.9453）
1,702,416 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,738,769 円　　　　（　     44,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守山 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   743 ㎡     28.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  12.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,948 
584,400 		 3.0  1,753,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

584,400 		 1,753,200 
0 
⑨年額支払賃料        584,400 円　×　12ヶ月　＝　       7,012,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,012,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       701,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,311,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,753,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,327,299 円　　　　（　         8,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守山（賃）Ｂ商
　　　　-241102		 2,411  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,953 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,948 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守山（賃）Ｂ商
　　　　-221002		 2,417  
(   2,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,158 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守山 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,000 円  　　　　     44,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 280,512 円  　　　        7,012,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      320,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      355,200 円  　　　　     44,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,267,412 円　（　　　　　　         1,706 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,258,960 円  
（　　　　　         4,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,327,299 円      
②総費用 1,267,412 円      
③純収益　①－② 5,059,887 円      
④建物等に帰属する純収益 3,258,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,800,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,702,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,738,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守山 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守山市水保町字北川１２５５番４４０
 1606000191443-0000
2 　守山市水保町字北川１２５５番４４１
 1606000191444-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考