別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
守山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守山 5-5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守山市守山２丁目字南河水２７番２外
｢守山２－１６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が見
られる市役所周辺の
商業地域		 北東16.3m市道、南東側道 水道、下水 守山

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．３ｍ市道 交通

施設		 守山駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近い近隣商業地域で、利用状況に特段の変化はない。公共関連施設へ人の流れも多く、また背後住宅地
の需要は堅調で人口は増加傾向にあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山市及び周辺市のＪＲ東海道本線沿線の商業地域の範囲。需要者の中心は、自社ビルや店舗利用目的の
中小企業、地縁性を有する個人等である。周辺背後には比較的古くからの住宅地と新規分譲地が混在しており、中高年
層から子育世代まで幅広い世代がバランス良く居住している。繁華性が特段高くはないものの商業地の供給自体が少な
く、需要は強い。取引の中心価格帯は概ね１０万円～１２万円／㎡前後であると把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は
高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市場を踏まえ事務所兼店舗を想定して求めたものであるが、当該地域において
は駐車場確保の必要性等から収益性がさほど高くなく、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[179.9]		 [105.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られ
るものの、先行き不透明な状況が続いている
。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にあ
る。

市役所に近接した近隣商業地域で、地域要因
に特段の変化はないが、市役所建替えや金融
機関の支店統合等が行われ、顧客の動きも戻
りつつある。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する角地で、当該要因に基づく優位性
が認められる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７守
山Ｓ
-205		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m県道、
南東3m、角地
２住居

(60,200)
b ２４０１守
山Ｓ
-304		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m県道、
南西1.7m、
角地
商業

(80,400)
c ２３０７守
山Ｓ
-401		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m県道、
北東4m、角地
近商

(80,200)
d ２３０７守
山Ｓ
-14		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e ２３０７守
山Ｓ
-108		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17.6m国
道、中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,498 		 100
[  81.6]
113,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
122,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,449 		 100
[ 110.2]
112,023 
118,000 
c (　           ) 
80,485  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
80,090 		 100
[  73.0]
109,712 
115,000 
d (　           ) 
88,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
94,292 		 100
[  81.8]
115,271 
121,000 
e (　           ) 
72,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,998 		 100
[  63.7]
114,597 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



守山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,968,261 
1,277,093 
4,691,168 
3,357,730 
1,333,438 		 （　0.9730）
1,297,435 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     25,948,700 円　　　　（　     90,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 145.00 Ｓ2 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     24.8 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約６０㎡）と２階事務所（約３０㎡）の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似の建物を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
85.0 
123.25 
2,389 
294,444 		 5.0  1,472,220 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
145.00 
90.0 
130.50 
1,750 
228,375 		 3.0  685,125 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
87.5 
253.75 

522,819 		 2,157,345 
0 
⑨年額支払賃料        522,819 円　×　12ヶ月　＝　       6,273,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     253.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,273,828 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       660,983 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,948,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,157,345 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,968,261 円　　　　（　        20,795 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守山（賃）Ｂ商
　　　　-211105		 2,429  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守山（賃）Ｂ商
　　　　-211103		 2,188  
(   2,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,236 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,200 円  　　　　     46,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 264,393 円  　　　        6,609,828　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      265,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      373,600 円  　　　　     46,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,700 円  　　　　     46,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,277,093 円　（　　　　　　         4,450 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,357,730 円  
（　　　　　        11,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,968,261 円      
②総費用 1,277,093 円      
③純収益　①－② 4,691,168 円      
④建物等に帰属する純収益 3,357,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,333,438 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,297,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,521 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,948,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守山市守山二丁目字南河水２７番２
 1606000202897-0000
2 　守山市守山二丁目字南河水２７番５
 1606000202900-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
守山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守山 5-5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.
鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 守山市守山２丁目字南河水２７番２外
｢守山２－１６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が見
られる市役所周辺の
商業地域		 北東16.3m市道、南東側道 水道、下水 守山

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．３ｍ市道 交通

施設		 守山駅北方

1.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近接する商業地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。利便性を有し需要は堅調で
地価は上昇傾向で推移するものと予測する。昨年８月には市役所新庁舎がオープンした。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山市を含む南部地域の商業地域を中心に広域的に形成されている。需要者は、店舗又は事業所としての
利用を目的とする地元事業者等である。本地域は市役所に近接する商業地域であり、利便性を有し需要は堅調で地価は
上昇傾向で推移している。商業地は取引件数が少なく、取引規模や当事者間の事情により取引価格に幅があるため、市
場で中心となる価格帯を明確に把握することが困難であるが、土地単価で概ね３０万円～４５万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域のうち代替競争関係を有する守山市の商業地等の取引事例から試算されており、
市場性を反映して信頼性を有する。一方、本地域は、店舗、事務所向けの賃貸需要がやや未成熟であり、収益価格の信
頼性は相対的に低い。よって市場性を反映して規範性に優る比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[179.7]		 [105.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さがみられるものの、緩
やかに持ち直している。守山市は人口、世帯
数ともに増加傾向にあり、高齢化率は県全体
より低い。

市役所に近接する商業地域であり、利便性を
有し需要は堅調で地価は上昇傾向で推移して
いる。昨年８月に市役所新庁舎がオープンし
た。

標準的な形状・規模を有する角地である。角
地であるため、進入の利便性、視認効果が高
く、競争力の程度は優る。個別的要因に変動
はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 守山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１守
山Ｓ
-503		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
北西5.1m、
角地
工業

(60,200)
b ２３０７守
山Ｓ
-14		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２４０１守
山Ｓ
-304		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m県道、
南西1.7m、
角地
商業

(80,400)
d ２４０１守
山Ｓ
-505		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西19m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
124,223 		 100
[ 110.1]
112,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
88,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
94,292 		 100
[  84.8]
111,193 
117,000 
c (　           ) 
122,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,449 		 100
[ 110.2]
112,023 
118,000 
d (　           ) 
110,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,549 		 100
[  99.0]
111,666 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



守山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,183,465 
1,363,024 
4,820,441 
3,489,600 
1,330,841 		 （　0.9726）
1,294,376 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     25,379,922 円　　　　（　     88,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
守山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     24.8 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（約４３㎡）、２階を事務所（約６８㎡）の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,302 
293,505 		 6.0  1,761,030 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
90.0 
135.00 
1,841 
248,535 		 5.0  1,242,675 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
87.5 
262.50 

542,040 		 3,003,705 
0 
⑨年額支払賃料        542,040 円　×　12ヶ月　＝　       6,504,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,504,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       684,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,156,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,003,705 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,033 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,183,465 円　　　　（　        21,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 守山（賃）Ｂ商
　　　　-211103		 2,188  
(   2,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,314 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,302 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 守山（賃）Ｂ商
　　　　-211105		 2,429  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,313 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
守山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 288,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 342,024 円  　　　        6,840,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      253,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,000 円  　　　　     48,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,363,024 円　（　　　　　　         4,749 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,489,600 円  
（　　　　　        12,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,183,465 円      
②総費用 1,363,024 円      
③純収益　①－② 4,820,441 円      
④建物等に帰属する純収益 3,489,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,330,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,294,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,379,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 守山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　守山市守山二丁目字南河水２７番２
 1606000202897-0000
2 　守山市守山二丁目字南河水２７番５
 1606000202900-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考