令和6年1月15日　提出 守山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市矢島町字屋敷田３１８３番 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 守山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 守山駅北西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 守山市郊外の既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地域性より地縁的選考性を 有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市を中心に周辺市町を含む地域特性の類似する既成住宅地域等である。主たる需要者は、地縁的選 考性を有する地元居住者が中心であり、地域内での世帯分離等が見られる程度で地域外からの新規流入は少ない。守山 市郊外の既成住宅地域では、総じて高齢化が進行しており、需要は弱含みである。取引が少なく、市場で中心となる価 格帯を把握することは困難であるが、土地単価で概ね２．５万円／㎡～３万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、守山市内の代替競争関係を有する既成住宅地等の取引事例を中心に試算されており、市場性を反映して信 頼性を有する。本地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、かつ市街化調整区域内に存し、法規制の観点から も賃貸を想定することが妥当ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例より求めら れた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さがみられるものの、緩 やかに持ち直している。守山市は人口、世帯 数ともに増加傾向にあり、高齢化率は県全体 より低い。 守山市郊外の古くからの既成住宅地域であり 、需要は限定的で地価は下落傾向で推移して いる。地域要因に特段の変動はない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度は普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％