令和6年1月15日　提出 守山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市立入町字打合５７番３６ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.4m市道 水道、ガス、下水 守山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 守山駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ守山駅勢圏の戸建住宅地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。駅徒歩限界圏に位置するが、 居住環境が比較的良好であること、市内の堅調な住宅需要を反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏の戸建住宅地域と判断した。主たる需要者は、市内に居住又は勤務する者や、ＪＲ東海道 本線を利用して市外へ通勤する者であり、住宅一次取得者が中心である。本地域は、駅徒歩限界圏に位置するものの、 居住環境が比較的良好であること、駅徒歩圏内では住宅地の供給が少ないこと、守山市内の堅調な住宅需要を反映し、 需要は堅調に推移している。市場で中心となる価格帯は、土地単価で概ね約１０万円／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、守山市内の代替競争関係を有する住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して規範性が高い 。本地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性に基づき価格形成されている地域ではないこと、また経 済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。よって規範性を有する取引事例に より求められた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [102.0] 100 97,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さがみられるものの、緩 やかに持ち直している。守山市は人口、世帯 数ともに増加傾向にあり、高齢化率は県全体 より低い。 守山駅徒歩限界圏に位置するが、成熟した住 宅地域で、市内の堅調な住宅需要を反映し、 地価は上昇傾向で推移している。地域要因に 変動はない。 標準的な形状・規模を有する南東向きの中間 画地であり、日照等の居住の快適性に優れ、 相対的選考性が強い。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％