令和6年1月15日　提出 草津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 343,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市野路東７丁目字砂池２２５７番３３外 ｢野路東７－３－４９｣ ②地積 　(㎡) 5,620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西8.5m市道 水道、ガス、下水 南草津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   145 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 112.0 ｍ、規模　　     5,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ　市道 交通 施設 南草津駅南方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、事業所が多い工業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。幹線道路へ の接近性等工業地としての利便性に優れており、相対的選好性は高い。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市を中心に、滋賀県中南部に位置する工業地域の圏域と判断される。需要者は県内及び周辺府県にお いて事業展開を行う製造業者、物流事業者が中心となる。草津市を含む滋賀県南部地域においては、高規格幹線道路等 の交通インフラが整っていることから工業地需要が逓増傾向にあり、地価は上昇傾向が続いている。規模がまちまちで あり、総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で５０，０００～７０，０００／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における工業地の事例のうち、地域的類似性、場所的接近性の観点から規範性の高い事例を選 択した上で適切に試算されており、規範性が高いと判断される。一方、本地域は自用の工場、事業所等が中心であり、 工場、倉庫等の工業系用途に係る賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実 証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [107.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど 、緩やかに持ち直している。草津市の人口数 、世帯数は増加傾向、高齢化率は県内でも相 対的に低い。 概ね成熟した工業地域であり、地域要因に変 動はない。新名神高速道路大津～城陽ジャン クション間の開通が迫っており、利便性向上 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％