別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市野路町字片原６８８番２
 ②地積
　(㎡)		 1,963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 事務所、店舗等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南西17m県道、背面道 水道、ガス、下水 南草津

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ　県道 交通

施設		 南草津駅北西方

300m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ南草津駅近くの県道沿いの商業地域であり、繁華性が高く、今後とも発展的に推移するものと予測する。収
益性が堅調であるため店舗需要が強く、地価は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は店舗等の事業者のほかマンション開発業
者も含まれる。ＪＲ南草津駅周辺は大規模住宅団地の分譲に伴い背後地人口が増加し、収益性が増大しており、また、
本地域は駅に近く利便性が高いことからマンション素地需要も期待でき、地価は上昇率が拡大している。規模がまちま
ちであり総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で１５０，０００～１７０，０００円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性の高い幹線道路沿いの商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実証的で
規範性が高い。一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視されるに至っ
ていないことを勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ類似の標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。草津市の人口数
、世帯数は増加傾向、高齢化率は県内でも相
対的に低い。

近隣地域の地域要因に大きな変動はないが、
ＪＲ南草津駅周辺の発展性から選好性が高く
、本地域の繁華性、収益性は逓増傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７草
津Ｓ
-311		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西35m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(80,200)
b ２３０７大
津Ｓ
-930		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.2m県道、
南3.2m、角地
商業
高度6種最高31m
(80,400)
c ２３０７大
津Ｓ
-1318		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-107		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
南西6.8m、
角地
近商

(90,200)
e ２３０７栗
東Ｓ
-305		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,993 		 100
[  78.9]
163,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
165,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
163,976 		 100
[  93.8]
174,814 
175,000 
c (　           ) 
134,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
173,272 		 100
[ 104.6]
165,652 
166,000 
d (　           ) 
127,734  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
120,936 		 100
[  75.1]
161,033 
161,000 
e (　           ) 
90,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
103,429 		 100
[  69.3]
149,248 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



草津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,260,693 
9,599,292 
44,661,401 
30,917,000 
13,744,401 		 （　0.9468）
13,013,199 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    260,263,980 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 800.00 Ｓ4 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,963 ㎡     55.5 m x   47.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（平均専用面積：５４㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
3,080 
1,971,200 		 6.0  11,827,200 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
600.00 
90.0 
540.00 
1,800 
972,000 		 2.0  1,944,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,600.00 
86.9 
2,260.00 

4,887,200 		 17,659,200 
0 
⑨年額支払賃料      4,887,200 円　×　12ヶ月　＝　      58,646,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,646,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　       ％　＝　　     5,864,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,101,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,659,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,260,693 円　　　　（　        27,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０７草津（
賃）商
　　　　-2		 3,054  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,116 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３０７草津（
賃）商
　　　　-3		 3,381  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,074 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,798,992 円  　　　       59,966,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      705,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,599,292 円　（　　　　　　         4,890 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,917,000 円  
（　　　　　        15,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,260,693 円      
②総費用 9,599,292 円      
③純収益　①－② 44,661,401 円      
④建物等に帰属する純収益 30,917,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,744,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,013,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    260,263,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市野路町字片原６８８番２
 1605000145848-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
草津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市野路町字片原６８８番２
 ②地積
　(㎡)		 1,963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 事務所、店舗等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南西17m県道、背面道 水道、ガス、下水 南草津

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 南草津駅北西方

300m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い県道沿いの商業地域であり、交通量も多く土地利用は発展的に推移するものと予測する。マンション素
地需要に加えて、背後地人口の増加による商業地需要も堅調で、地価は上昇基調で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市を中心に隣接市に及ぶ国道や県道等の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の属性は幹
線道路沿いにおいて事業展開を図る地元関連企業のほか全国に店舗展開を図る企業が中心である。南草津駅からの主要
幹線道路であり店舗の連坦性や交通量も多く、マンション供給も活発で背後地の人口も増加傾向にあることから需要は
堅調である。市場での中心となる価格帯は２，０００㎡程度の土地で１５万円～１８万円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は草津市及び大津市内の幹線道路沿いの商業地の事例を採用して試算したものであり、市場性を反映したもの
である。収益価格は対象標準地に４階建店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料水準と建築費等の査定
による影響が出やすい点でやや規範性が劣る。積算価格は既成市街地であり試算できない。よって市場の実体を反映し
た比準価格を中心に収益価格を参酌し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 草津市内の商業地はＪＲ草津駅前の大型商業
施設を中心に、国道や県道等の幹線道路沿い
も繁華性が高まっている。


南草津駅に通じる主要幹線道路沿いの商業地
であり、交通量も多く繁華性も高い。マンシ
ョンも多く背後地の人口も増加傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-36		 草津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２３０１草
津Ｓ
-609		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
c ２３０１大
津Ｓ
-1006		 大津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m県道、
南西6m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２４０１草
津Ｓ
-34		 草津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     57,864) 
145,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,740 		 100
[  92.2]
159,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
136,372  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,554 		 100
[  89.0]
159,049 
159,000 
c (　    169,541) 
169,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
167,280 		 100
[ 103.4]
161,779 
162,000 
d (　     71,087) 
178,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
174,889 		 100
[ 106.1]
164,834 
165,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



草津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,936,664 
9,378,120 
43,558,544 
30,126,100 
13,432,444 		 （　0.9468）
12,717,838 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    254,356,760 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 800.00 Ｓ4 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,963 ㎡     55.5 m x   47.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（平均専用面積：６７㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
3,085 
1,974,400 		 6.0  11,846,400 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
600.00 
90.0 
540.00 
1,730 
934,200 		 2.0  1,868,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,600.00 
86.9 
2,260.00 

4,777,000 		 17,451,600 
0 
⑨年額支払賃料      4,777,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,324,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,324,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     5,864,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,779,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,451,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,936,664 円　　　　（　        26,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０７草津（
賃）商
　　　　-3		 3,381  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,220 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 草津（賃）
　　　　-97004		 3,046  
(   3,036) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,942 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,514,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,759,320 円  　　　       58,644,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      705,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    419,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,378,120 円　（　　　　　　         4,777 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 419,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,126,100 円  
（　　　　　        15,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,936,664 円      
②総費用 9,378,120 円      
③純収益　①－② 43,558,544 円      
④建物等に帰属する純収益 30,126,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,432,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,717,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,356,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市野路町字片原６８８番２
 1605000145848-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考