別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
草津 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　康彦   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５
｢西渋川１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(90,500)
台形
3.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ4F1B		 店舗兼事務所ビル、
ホテル等が多い駅前
商業地域		 南西（駅前広場）道路、北西側道 水道、ガス、下水 草津駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 草津駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,500)
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ホテル、事務所兼店舗ビルが見られる繁華性の高い駅前商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
ＪＲ草津駅周辺の商業地需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草津市を中心とした周辺市における商業地域の圏域と判断した。需要者の中心は全国展開の事業者また
は地元中小事業者である。本地域はＪＲ草津駅西口駅前広場沿いの繁華性、利便性が高いエリアにあることから飲食店
、事務所等のテナント需要は強含みで推移している。画地規模や当事者間の事情により価格帯に幅が見られるが、中心
となる価格帯は３３０～３６０千円／㎡前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等で成立した類似性の高い事例を豊富に収集、選択の上試算されたものであり、実
証的であり規範性が高い。一方、収益価格は近隣地域が駅前商業地域であることから、重視すべき価格であるが、賃料
の遅行性等の影響からやや低位に求められた。よって、本件においては実証的な比準価格を重視、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[109.9]		 [103.0]
100		 333,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、内需を中心に緩やかな持ち直し
の動きが見られる。草津市の人口、世帯数は
ともに増加傾向が続く。


ホテル、事務所兼店舗ビルが見られる繁華性
の高い駅前商業地域で、背後地人口の増加等
の影響からテナント需要は安定的、地域要因
に変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
b ２３０７守
山Ｓ
-12		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
南東9m、角地
商業
高度地区最高25m
特別用途地区
(90,600)
c ２３０７草
津Ｓ
-310		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(80,300)
d ２３０７大
津Ｓ
-1318		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  70.4]
340,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
318,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  86.0]		 100
[ 104.8]
356,321 		 100
[  95.8]
371,943 
383,000 
c (　           ) 
173,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,070 		 100
[  65.6]
269,924 
278,000 
d (　           ) 
134,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
173,272 		 100
[  62.2]
278,572 
287,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



草津 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,910,516 
5,670,732 
19,239,784 
15,194,600 
4,045,184 		 （　0.9490）
3,838,880 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     81,678,298 円　　　　（　    320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ6 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
駐車場整備地区		 90 ％   500 ％   500 ％   255 ㎡     29.0 m x    8.5 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～６階事務所のテナントビルを想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
70.0 
126.00 
3,529 
444,654 		 6.0  2,667,924 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,810 
404,640 		 6.0  2,427,840 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
180.00 
80.0 
144.00 
2,510 
361,440 		 6.0  2,168,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
78.3 
846.00 

2,295,054 		 13,770,324 
0 
⑨年額支払賃料      2,295,054 円　×　12ヶ月　＝　      27,540,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,540,648 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,754,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,786,583 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,770,324 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         123,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,910,516 円　　　　（　        97,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１草津（
賃）商
　　　　-301		 3,586  
(   3,572) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,579 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,529 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 草津（賃）
　　　　-611002		 3,033  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,515 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,308,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,377,032 円  　　　       27,540,648　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      696,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,853,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,670,732 円　（　　　　　　        22,238 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,194,600 円  
（　　　　　        59,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,910,516 円      
②総費用 5,670,732 円      
③純収益　①－② 19,239,784 円      
④建物等に帰属する純収益 15,194,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,045,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,838,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,054 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,678,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市西渋川一丁目字丸ノ内７６３番５
 1605000138858-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-5 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.
鑑定評価額 88,500,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５
｢西渋川１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(90,500)
台形
3.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ4F1B		 店舗兼事務所ビル、
ホテル等が多い駅前
商業地域		 南西（駅前広場）道路、北西側道 水道、ガス、下水 草津駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 草津駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,500)
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 草津駅西口の繁華性の高い駅前商業地域であり、今後も発展的に推移するものと予測する。商業用地需要は堅調
であり、地価水準は上昇基調で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、草津市及び周辺市域内の商業地域である。需要者の中心は、投資目的の地元個人や各種法人並びに地元
中心で営業展開している中小事業者等である。ＪＲ草津駅前の商業地は県内屈指の繁華性の高いエリアであり、供給は
少なく希少性の高い地域である。市場での需要の中心となる価格帯は、総額は画地規模によるが、土地単価は１００万
円／坪から１４０万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺ではマンション用地需要が依然として旺盛であることもうかがえる。テナントビル想定の収益価格は、収益性を重
視する需要者がウエイトを置く価格水準として説得力がある。比準価格は、事例数の少ない商業地の取引の中から求め
たものであるが、実証的であり現在の市況を反映した価格として規範性が認められる。よって、比準価格及び収益価格
を関連付けて調整し、代表標準地との比較検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[105.9]		 [103.0]
100		 346,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復傾向ではあるが、金利上昇や
物価高など、懸念材料も多い。草津市は総人
口及び生産年齢人口ともに微増傾向である。


草津駅西口の繁華性の高い駅前商業地域で、
背後地の人口増加や商業施設等の充実もあり
、需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
b ２３０７大
津Ｓ
-709		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(80,400)
c ２３０７大
津Ｓ
-543		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,480)
d ２３０７大
津Ｓ
-1317		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.4m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  68.9]
348,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
358,000 
b (　           ) 
340,136  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,939 		 100
[  90.1]
385,060 
397,000 
c (　           ) 
202,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
205,990 		 100
[  60.4]
341,043 
351,000 
d (　           ) 
402,361  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
415,237 		 100
[ 118.8]
349,526 
360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



草津 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,667,669 
5,624,308 
19,043,361 
15,055,200 
3,988,161 		 （　0.9490）
3,784,765 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     80,526,915 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ6 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
駐車場整備地区		 90 ％   500 ％   500 ％   255 ㎡     29.0 m x    8.5 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～６階事務所のテナントビルを想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
70.0 
126.00 
3,500 
441,000 		 6.0  2,646,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,800 
403,200 		 6.0  2,419,200 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
180.00 
80.0 
144.00 
2,480 
357,120 		 6.0  2,142,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
78.3 
846.00 

2,272,680 		 13,636,080 
0 
⑨年額支払賃料      2,272,680 円　×　12ヶ月　＝　      27,272,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     846.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,272,160 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,727,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,544,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,636,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,667,669 円　　　　（　        96,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 草津（賃）
　　　　-81302		 2,444  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,517 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 草津（賃）
　　　　-87902		 2,940  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,524 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,296,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,363,608 円  　　　       27,272,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      696,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,624,308 円　（　　　　　　        22,056 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,055,200 円  
（　　　　　        59,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,667,669 円      
②総費用 5,624,308 円      
③純収益　①－② 19,043,361 円      
④建物等に帰属する純収益 15,055,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,988,161 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,784,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,526,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市西渋川一丁目字丸ノ内７６３番５
 1605000138858-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考