鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
草津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-4

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　山崎　琢磨

TEL.

鑑定評価額

318,000,000 円

１㎡当たりの価格

378,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市野路１丁目字池之尻１６番５外｢野路１－１４－３８｣				②地積　(㎡)	841 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）地区計画等 (90,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	店舗兼マンションが立地する駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	南草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

南草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,600)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はＪＲ「南草津」駅前広場に面する商業地域で、駅周辺では分譲マンション素地需要が旺盛である。地
価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 363,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、草津市及び大津市ＪＲ各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は大手または中堅デベロッパー
と考えられる。近隣地域はＪＲ「南草津」駅前の高層店舗兼分譲マンション地域であり、利便性の良さからデベロッパ
ー等の土地取得意欲も強く、マンション素地としての需要は活発で、今後も底堅い需要が見込まれる。中心価格帯につ
いては、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や地域ごとの稀少性の程度などの影響を受けやす
く、比準価格はこのような市況を反映した価格であり、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う分譲マンシ
ョン業者等の需要者の視点を具現した価格である。よって、最有効使用が高層店舗兼共同住宅地である本件では比準価
格及び開発法による価格ともに重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[ 98.9]

[105.0]
100

377,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津市の人口は増加傾向で、草津駅・南草津
駅徒歩圏内の戸建住宅地及びマンション用地
の地価は安定的に上昇傾向で推移している。

高層の店舗兼マンション地域であり、新規用
地需要の増加による分譲マンション市況は活
性化し、需要超過傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１草津Ｓ -901	草津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.2m道路、南西3.1m、二方路		商業 (80,240)
b	２４０１大津Ｓ -501	大津市		更地	（　）	ほぼ台形	南東11m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
c	２３０７大津Ｓ -709	大津市		建付地	（　）	長方形	北西10.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (80,400)
d	２３０７大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,683	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	239,803	100 [ 65.1]	368,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 249,979	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,729	100 [ 70.9]	355,048		373,000
c	(　 ) 340,136	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,939	100 [ 91.8]	377,929		397,000
d	(　 ) 402,361	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,237	100 [ 114.2]	363,605		382,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		高層共同住宅（分譲マンション用地）を最有効使用と判断し、開発法を適用したため収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層の店舗兼共同住宅の敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,291,222,215	1,985,723,417	12	610,000	4,830.00	300,000	6,930.00
⑧開発法による価格	305,498,798 円　　　　（　 363,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

610,000 円／㎡

店舗等

460,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 610,000 円／㎡　　×　　 4,470.00 ㎡　　＝　　　　 2,726,700,000 円

店舗等

　 460,000 円／㎡　　×　　 360.00 ㎡　　＝　　　　 165,600,000 円

合　計　　　　　　　　 2,892,300,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 2,141,370,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,892,300,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 289,230,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,430,600,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	144,615,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 132,828,878 円
	販売総額(2期)	144,615,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 122,011,676 円
	販売総額(3期)	2,603,070,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,036,381,661 円
収入合計		－	－	－	－	2,291,222,215 円
支出	建築工事費(1期)	214,137,000 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 202,338,051 円
	建築工事費(2期)	214,137,000 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 184,114,993 円
	建築工事費(3期)	1,713,096,000 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,340,155,001 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	173,538,000 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 162,431,568 円
	販売管理費(2期)	115,692,000 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 96,683,804 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,985,723,417 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,291,222,215 円　　－　　　　　　 1,985,723,417 円　　＝　　　　　 305,498,798 円 363,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

草津 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	草津市野路一丁目字池之尻１６番５	1605000146634-0000
2	草津市野路一丁目字池之尻１６番６	1605000146629-0000
3	草津市野路一丁目字池之尻１６番７	1605000146626-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
草津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-4

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　浜本　博志

TEL.

鑑定評価額

320,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市野路１丁目字池之尻１６番５外｢野路１－１４－３８｣				②地積　(㎡)	841 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）地区計画等 (90,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10	店舗兼マンションが立地する駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、三方路	水道、ガス、下水	南草津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

南草津駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,600)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

南草津駅東口の繁華性の高い駅前商業地域であり、今後も発展的に推移するものと予測する。商業用地及びマン
ション用地需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 386,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 354,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、草津市及び周辺市域内のＪＲ駅周辺商業地域である。需要者の中心は、マンション業者のほか、投資目
的の地元個人や各種法人並びに地元中心で営業展開している中小事業者等である。ＪＲ南草津駅周辺の商業地は分譲マ
ンションが多いが、土地の供給は極めて少なく希少性の高い地域である。市場で取引中心となる価格帯は、総額は画地
規模により幅があり把握しにくく、一部に高値取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺ではマンション用地需要が依然として旺盛であることもうかがえる。比準価格は、事例数の少ない商業地の取引の
中から求めたものであるが、実証的であり現在の市況を反映した価格として規範性が認められる。投資採算性を反映し
た開発法による価格も説得力が高いと判断した。よって、両試算価格を関連付けて調整し、代表標準地との比較検討も
踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[105.0]
100

381,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復傾向ではあるが、金利上昇や
物価高など、懸念材料も多い。草津市は総人
口及び生産年齢人口ともに微増傾向である。

南草津駅東口の駅前商業地域で、背後地の人
口増加や商業施設等の充実もあり、需要は堅
調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１草津Ｓ -901	草津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.2m道路、南西3.1m、二方路		商業 (80,240)
b	２３０７大津Ｓ -709	大津市		建付地	（　）	長方形	北西10.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (80,400)
c	２３０７大津Ｓ -543	大津市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,480)
d	２３０７大津Ｓ -1317	大津市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,683	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	239,803	100 [ 65.1]	368,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 340,136	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,939	100 [ 84.8]	409,126		430,000
c	(　 ) 202,746	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	205,990	100 [ 56.4]	365,230		383,000
d	(　 ) 402,361	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,237	100 [ 112.0]	370,747		389,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +51.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 386,000 円／㎡]

草津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

高層の店舗兼共同住宅が最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,184,943,346	1,887,373,889	12	582,000	4,830.00	285,000	6,930.00
⑧開発法による価格	297,569,457 円　　　　（　 354,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
841 ㎡	㎡		㎡		㎡	841.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
645.00 ㎡	6,930.00 ㎡	5,045.00 ㎡	1,885.00 ㎡	4,830.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 63 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.7 ％）	（ 824.0 ％）	（ 599.9 ％）	（ 224.1 ％）	（ 69.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.0 ｍ 31.5 ｍ		前面道路：道路特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

582,000 円／㎡

店舗等

435,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 582,000 円／㎡　　×　　 4,470.00 ㎡　　＝　　　　 2,601,540,000 円

店舗等

　 435,000 円／㎡　　×　　 360.00 ㎡　　＝　　　　 156,600,000 円

合　計　　　　　　　　 2,758,140,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 6,930.00 ㎡　　＝　　　　 2,034,301,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,758,140,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 275,814,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,310,115,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	137,907,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 126,667,580 円
	販売総額(2期)	137,907,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 116,352,136 円
	販売総額(3期)	2,482,326,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,941,923,630 円
収入合計		－	－	－	－	2,184,943,346 円
支出	建築工事費(1期)	203,430,150 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 192,221,149 円
	建築工事費(2期)	203,430,150 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 174,909,243 円
	建築工事費(3期)	1,627,441,200 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,273,147,251 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	165,488,400 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 154,897,142 円
	販売管理費(2期)	110,325,600 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 92,199,104 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,887,373,889 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,184,943,346 円　　－　　　　　　 1,887,373,889 円　　＝　　　　　 297,569,457 円 354,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

草津 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	草津市野路一丁目字池之尻１６番５	1605000146634-0000
2	草津市野路一丁目字池之尻１６番６	1605000146629-0000
3	草津市野路一丁目字池之尻１６番７	1605000146626-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考