別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市野村４丁目字八ノ坪５６２番１
｢野村４－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,982  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗等が多い
路線商業地域
 南東31m県道 水道、ガス、下水 草津

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３１ｍ　県道 交通

施設		 草津駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗や小売店舗等が多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測
する。車両交通量の多い県道沿いの地域であり、収益性、繁華性は逓増傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は市内の事業者のほか全国チェーン展開の
飲食店舗、小売店舗等の事業者である。本地域は車両交通量の多い県道沿いに位置し、繁華性が良好な地域である。収
益性の改善が見られ、テナント需要も逓増傾向にあることから、地価は上昇率が拡大している。規模がまちまちであり
総額での中心価格帯の把握が困難であるが、更地前提で１５０，０００～１７０，０００円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は草津市及び周辺市における幹線道路沿いの商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実
証的で規範性が高い。一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視される
に至っていないことを勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。草津市の人口数
、世帯数は増加傾向、高齢化率は県内でも相
対的に低い。

幹線道路沿いの商業地域であり、近隣地域の
地域要因に変動はない。収益性が上向きであ
ることから、店舗需要は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７草
津Ｓ
-311		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西35m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(80,200)
b ２３０７大
津Ｓ
-930		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.2m県道、
南3.2m、角地
商業
高度6種最高31m
(80,400)
c ２３０７大
津Ｓ
-1318		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-107		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
南西6.8m、
角地
近商

(90,200)
e ２３０７栗
東Ｓ
-305		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,993 		 100
[  78.7]
163,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
165,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
163,976 		 100
[  93.4]
175,563 
176,000 
c (　           ) 
134,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
173,272 		 100
[ 103.8]
166,929 
167,000 
d (　           ) 
127,734  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
120,936 		 100
[  74.8]
161,679 
162,000 
e (　           ) 
90,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
103,429 		 100
[  68.6]
150,771 
151,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



草津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,402,202 
7,974,444 
31,427,758 
17,657,600 
13,770,158 		 （　0.9475）
13,047,225 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    266,269,898 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 800.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 70 ％   200 ％   200 ％   1,982 ㎡     27.5 m x   72.0 m  前面道路：県道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用の現状を考慮し、１階店舗、２階事務所の低層テナントビルを想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分・内部階段等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
3,140 
2,009,600 		 6.0  12,057,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
800.00 
80.0 
640.00 
2,470 
1,580,800 		 6.0  9,484,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
80.0 
1,280.00 

3,590,400 		 21,542,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,590,400 円　×　12ヶ月　＝　      43,084,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,084,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,356,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,208,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,542,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         193,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,402,202 円　　　　（　        19,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０７草津（
賃）商
　　　　-2		 3,054  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,181 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,156 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３０７草津（
賃）商
　　　　-3		 3,381  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,131 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,306,944 円  　　　       43,564,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,974,444 円　（　　　　　　         4,023 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,657,600 円  
（　　　　　         8,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,402,202 円      
②総費用 7,974,444 円      
③純収益　①－② 31,427,758 円      
④建物等に帰属する純収益 17,657,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,770,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,047,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,583 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,269,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市野村四丁目字八ノ坪５６２番１
 1605000155031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市野村４丁目字八ノ坪５６２番１
｢野村４－１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,982  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗等が多い
路線商業地域
 南東31m県道 水道、ガス、下水 草津

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３１ｍ県道 交通

施設		 草津駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、特段の価格変動要因は見られないものの、自動車通行量が
多く、店舗が集積していることから、土地需要は堅調で、地価は増加傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は繁華性や集積度が類似する大津湖南エリアの路線商業地域である。事業借地権を利用した商業施設が多い
ことから、需要者の中心は全国展開する事業者及び開発業者等である。路線商業地では自用取引が少なく、また規模も
様々であることから、取引総額の中心となる価格帯は把握し難いが、土地単価で㎡当り１６０千円～１７０千円程度と
推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内の路線商業地域に所在する類似性の高い事例を採用し、時点修正・標準化補正・地域要因格差の比較を
行っていることから説得力を有する。当該地域は自用の物件又は事業借地権の活用が多く、賃料収入に基づく収益性が
重視されるような地域性を有していないことから、収益価格は低位に求められた。よって、市場での取引実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.1]		 [100.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 草津市の商業地は幹線道路・準幹線道路・駅
前商業地等を中心に発展しているが、既存の
商業地域は衰退傾向にある。


路線商業地域で、地域要因に変動は無いもの
の、需要動向は上向きである。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-50		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２４０１草
津Ｓ
-28		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2m未舗装
道路、
中間画地
商業

(80,240)
c ２４０１草
津Ｓ
-909		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2.1m私道
、中間画地
商業

(80,240)
d ２４０１草
津Ｓ
-907		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.3m市道、
南東3.4m、
角地
商業

(80,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,557  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
139,179 		 100
[  83.8]
166,085 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
122,442  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,911 		 100
[  80.8]
153,355 
153,000 
c (　           ) 
135,404  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
143,956 		 100
[  86.7]
166,039 
166,000 
d (　           ) 
178,942  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.9]
185,957 		 100
[ 107.6]
172,822 
173,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



草津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  幹線道路沿いであり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,539,308 
8,324,342 
30,214,966 
17,444,000 
12,770,966 		 （　0.9475）
12,100,490 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    246,948,776 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 800.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 70 ％   200 ％   200 ％   1,982 ㎡     27.5 m x   72.0 m  前面道路：県道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場規模を考慮し、１階店舗、２階事務所（８０㎡×８戸）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
2,992 
1,914,880 		 6.0  11,489,280 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
800.00 
80.0 
640.00 
2,500 
1,600,000 		 3.0  4,800,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
80.0 
1,280.00 

3,514,880 		 16,289,280 
0 
⑨年額支払賃料      3,514,880 円　×　12ヶ月　＝　      42,178,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,178,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,265,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,392,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,289,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,539,308 円　　　　（　        19,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７草津（
賃）商
　　　　-301		 3,355  
(   3,347) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,007 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,992 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７草津（
賃）商
　　　　-501		 2,860  
(   2,811) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,477 
c ２２０１栗東（
賃）商
　　　　-1		 3,332  
(   3,323) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,051 
草津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,706,342 円  　　　       42,658,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,324,342 円　（　　　　　　         4,200 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,444,000 円  
（　　　　　         8,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,539,308 円      
②総費用 8,324,342 円      
③純収益　①－② 30,214,966 円      
④建物等に帰属する純収益 17,444,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,770,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,100,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    246,948,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市野村四丁目字八ノ坪５６２番１
 1605000155031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考