別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
草津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　康彦   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市草津３丁目字四町目１０２８番
｢草津３－１０－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
駐車場整備地区


(80,360)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、住宅等が混在
する旧道沿いの商業
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 草津

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 草津駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(80,360)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域であるが、周辺ではマンションが建築されるなど住宅地域への移行
が見られる。背後の住宅地との価格の牽連性より、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市及び周辺市域の商業地域及び混在地域の圏域と判断した。主たる需要者は個人・法人事業者である
。本地域のような古くからの既存商業地は衰退傾向が見られ、商業地としての需要は弱いが、駅に近く利便性が良いた
め住宅地に移行しつつある。画地規模や当事者間の事情により取引価格が左右されることが多いが、中心となる価格帯
は９０千円～１２０千円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等で成立した類似性の高い事例を豊富に収集、選択の上試算されたものであり、実
証的であり規範性が高い。一方、収益価格は近隣地域が自用の店舗や併用住宅が中心の地域であり、元本価値に見合っ
た賃料が期待されないことから比較的低位に求められた。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、内需を中心に緩やかな持ち直し
の動きが見られる。草津市の人口、世帯数は
ともに増加傾向が続く。


低層店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、
住宅地域への移行が見られることから、住宅
地の価格との関連から地価は上昇傾向が見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-41		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２４０１草
津Ｓ
-508		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,240)
c ２３０７草
津Ｓ
-50		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２３０７大
津Ｓ
-507		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
e ２３０７草
津Ｓ
-801		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
北東6m、角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,037  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,910 		 100
[ 108.9]
97,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,300 
b (　           ) 
110,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,665 		 100
[  93.0]
118,995 
119,000 
c (　           ) 
118,405  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
121,010 		 100
[ 127.6]
94,835 
94,800 
d (　           ) 
109,094  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,930 		 100
[ 117.3]
95,422 
95,400 
e (　           ) 
99,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
110,861 		 100
[ 114.4]
96,906 
96,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



草津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,692,761 
1,137,681 
4,555,080 
3,879,040 
676,040 		 （　0.9737）
658,260 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     13,713,750 円　　　　（　     78,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   400 ％   360 ％   175 ㎡      6.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２・３階は共同住宅（平均専有面積４８㎡／戸）を想定する。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 エントランス、階段等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,274 
218,304 		 6.0  1,309,824 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
120.00 
80.0 
96.00 
1,600 
153,600 		 2.0  307,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
80.0 
288.00 

525,504 		 1,924,224 
0 
⑨年額支払賃料        525,504 円　×　12ヶ月　＝　       6,306,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,306,048 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       630,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,675,443 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,924,224 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,692,761 円　　　　（　        32,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 草津（賃）
　　　　-87903		 2,226  
(   2,216) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 草津（賃）
　　　　-61901		 3,059  
(   2,973) 		 100
[100.0]		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
2,354 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,600 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 189,181 円  　　　        6,306,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      468,300 円  　　　　     55,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,137,681 円　（　　　　　　         6,501 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,879,040 円  
（　　　　　        22,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,692,761 円      
②総費用 1,137,681 円      
③純収益　①－② 4,555,080 円      
④建物等に帰属する純収益 3,879,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 676,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 658,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,713,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市草津三丁目字四町目１０２８番
 1605000115005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市草津３丁目字四町目１０２８番
｢草津３－１０－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
駐車場整備地区


(80,360)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、住宅等が混在
する旧道沿いの商業
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 草津

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 草津駅南西方

900m		 法令

規制		 商業
(80,360)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧街道沿いに店舗、一般住宅のほか共同住宅も見られる商業地域であり、商業繁華性は低い地域である。長期的
に見ると住宅地域への移行が進んでいくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市及び周辺市における商業地域及び住商混在地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗等の事業者の
ほか居住目的の個人も含まれる。旧街道沿いの古くからある商店街であり、商業繁華性は逓減傾向にあるが、当該地域
の利便性に着目した住宅地としての需要が堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯については
、規模がまちまちであり総額での把握が困難であるが、更地前提で９０，０００～１１０，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い商業地域及び住商混在地域の事例から適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一
方、本地域は自用目的での需要も多く、賃料収入に基づく収益性が最も重要視されるには至っておらず、元本価値に見
合う賃料の徴収がやや困難な地域であることから、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。よって比準
価格を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。草津市の人口数
、世帯数は増加傾向、高齢化率は県内でも相
対的に低い。

近隣地域の地域要因に大きな変動はない。周
辺では住宅系用途を前提とした取引が堅調に
推移しており、背後住宅地価格の上昇が下支
えとなっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-38		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b ２４０１草
津Ｓ
-41		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２３０７草
津Ｓ
-801		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
北東6m、角地
２中専

(70,200)
d ２４０１大
津Ｓ
-305		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,490  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,996 		 100
[ 124.8]
101,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
104,037  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,910 		 100
[ 107.1]
98,889 
98,900 
c (　           ) 
99,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
110,861 		 100
[ 112.5]
98,543 
98,500 
d (　           ) 
103,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,296 		 100
[ 104.1]
100,188 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



草津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,837,458 
1,153,985 
4,683,473 
3,972,960 
710,513 		 （　0.9734）
691,613 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     14,114,551 円　　　　（　     80,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   400 ％   360 ％   175 ㎡      6.5 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸し、２～３階共同住宅：ファミリータイプ平均専有面積約４８㎡と想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 内部階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,373 
227,808 		 6.0  1,366,848 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
120.00 
80.0 
96.00 
1,620 
155,520 		 2.0  311,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
80.0 
288.00 

538,848 		 1,988,928 
0 
⑨年額支払賃料        538,848 円　×　12ヶ月　＝　       6,466,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,466,176 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,819,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,988,928 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,900 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,837,458 円　　　　（　        33,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１草津（
賃）
　　　　-701		 1,849  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,385 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,373 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１栗東（
賃）商
　　　　-501		 1,900  
(   1,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 70.0]
2,462 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 334,800 円  　　　　     55,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 193,985 円  　　　        6,466,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      474,300 円  　　　　     55,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,800 円  　　　　     55,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,800 円  　　　　     55,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,153,985 円　（　　　　　　         6,594 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,972,960 円  
（　　　　　        22,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,837,458 円      
②総費用 1,153,985 円      
③純収益　①－② 4,683,473 円      
④建物等に帰属する純収益 3,972,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 710,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 691,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,952 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,114,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市草津三丁目字四町目１０２８番
 1605000115005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考