別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
草津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 436,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
｢大路１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 中高層の店舗、事務
所が多い駅前の商業
地域		 北東18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 草津

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 草津駅南東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗等が多い繁華性の高い駅前の商業地域で、周辺では背後人口が増加しており、今後は商業繁華性をよ
り高めていくと予測する。商業繁華性が高く、需要も強いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、草津市及び隣接する大津市のＪＲ東海道本線各駅勢圏の商業地域で、特に最寄り駅から徒歩圏内
の商業地域と代替関係が強い。需要者の中心は、不動産投資目的の事業者や不動産業者等である。駅に近く、利便性と
繁華性が高く、店舗及び事務所の賃貸需要が認められる。土地の供給も少ない希少性の高い地域で、需要は比較的強い
地域である。取引における中心価格帯は、標準画地の規模で、土地価格が１億円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ＪＲ「草津」駅前の商業地域である。比準価格は草津市及び隣接する大津市の商業地域に所在する取引事
例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格は店舗兼事務所の賃貸を想定して試算し
たが、土地に対する投下資本意識の低さを反映してやや低位に求められた。よって、本件では比準価格を重視し、収益
価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 87.1]		 [107.0]
100		 437,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　草津（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    428,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部で弱い動きが見られるものの
、全体的に緩やかな回復傾向で推移している
。草津市の人口、世帯数は増加傾向である。


駅前の繁華性の高い商業地域で、背後人口の
増加が見られ、周辺の開発が進んでいること
から、今後はより繁華性を高めていくと予測
する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
b ２４０１大
津Ｓ
-501		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
c ２３０７大
津Ｓ
-709		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(80,400)
d ２３０７大
津Ｓ
-1317		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.4m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  56.7]
422,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
453,000 
b (　           ) 
249,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
251,729 		 100
[  61.6]
408,651 
437,000 
c (　           ) 
340,136  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,939 		 100
[  80.3]
432,054 
462,000 
d (　           ) 
402,361  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
415,237 		 100
[  99.5]
417,324 
447,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



草津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,324,113 
10,014,650 
33,309,463 
28,497,000 
4,812,463 		 （　0.9497）
4,570,396 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     99,356,435 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.86 Ｓ8F1B 1,634.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   265 ㎡     16.4 m x   16.1 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗（スケルトン）、３～８階事務所（事務所標準仕様）で、各階ともにフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.14 
75.3 
142.34 
4,700 
668,998 		 10.0  6,689,980 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.86 
72.7 
142.34 
3,850 
548,009 		 10.0  5,480,090 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
195.86 
72.7 
142.34 
2,998 
426,735 		 6.0  2,560,410 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
74.23 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,634.39 
69.7 
1,138.72 

3,777,417 		 27,532,530 
0 
⑨年額支払賃料      3,777,417 円　×　12ヶ月　＝　      45,329,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,138.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,329,004 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,266,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,062,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,532,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         261,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,324,113 円　　　　（　       163,487 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 草津（賃）
　　　　-97007		 2,715  
(   2,546) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,990 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,998 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 草津（賃）
　　　　-77001		 2,258  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
3,035 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,478,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,266,450 円  　　　       45,329,004　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      933,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,014,650 円　（　　　　　　        37,791 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   1,634.39 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,497,000 円  
（　　　　　       107,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,324,113 円      
②総費用 10,014,650 円      
③純収益　①－② 33,309,463 円      
④建物等に帰属する純収益 28,497,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,812,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,570,396 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,356,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市大路一丁目字西北ノ端７２６番１
 1605000086615-0000
2 　草津市大路一丁目字西北ノ端７２６番３
 1605000086616-0000
3 　草津市大路一丁目字北西ノ端７７６番１
 1605000086672-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
草津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草津 5-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　靖展   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 436,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草津市大路１丁目字西北ノ端７２６番１外
｢大路１－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 中高層の店舗、事務
所が多い駅前の商業
地域		 北東18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 草津

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 草津駅南東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 草津駅前の商業地域であり、近隣地域周辺にマンション等が立地し、今後商業集積が見込まれる。また、草津市
内の商業地需要は堅調であり、店舗需要も需要が堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草津市域及びその周辺地域における中高層店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域である。店舗等が立地
するほか、近傍では共同住宅等も認められる。草津駅に近く、店舗の集積性も高まりつつある地域内にあって、商業地
需要の堅調さから、地価は上昇傾向である。駅前商業地においては、土地取引事例が少ないこともあり、土地価格水準
の把握は困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記試算により比準価格及び収益価格を得た。収益価格は、草津駅及び周辺駅周辺におけるテナント賃料水準に留意し
、類似地域に存する店舗・事務所等の賃料から査定しているが、テナント契約には個別性が大きく、若干保守的に算定
したことから、やや低位に試算された。本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地を規準とした価格や前年公示価格等との均衡にも十分留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.1]		 [107.0]
100		 432,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　草津 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    428,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 草津市内における商業地に対する需要は、立
地条件により強弱が大きく、特に路線型商業
地についてはその傾向が顕著である。


地域内には格別の変動要因はないが、草津市
内における商業地需要の堅調さが継続してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 草津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
b ２４０１大
津Ｓ
-1202		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,240)
c ２４０１大
津Ｓ
-601		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西3.3m、
角地
商業
高度7種最高45m
(80,360)
d ２４０１草
津Ｓ
-510		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  57.4]
417,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
447,000 
b (　           ) 
333,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
336,083 		 100
[  82.2]
408,860 
437,000 
c (　           ) 
344,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
324,013 		 100
[  80.6]
402,001 
430,000 
d (　           ) 
250,110  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
248,639 		 100
[  65.0]
382,522 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    436,000 円／㎡]  



草津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,497,762 
9,667,027 
31,830,735 
27,324,000 
4,506,735 		 （　0.9497）
4,280,046 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     93,044,478 円　　　　（　    351,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 195.86 Ｓ8F1B 1,634.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   265 ㎡     16.4 m x   16.1 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗（スケルトン）、３～８階事務所（事務所標準仕様）で、各階ともにフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.14 
75.3 
142.34 
4,700 
668,998 		 10.0  6,689,980 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.86 
72.7 
142.34 
3,700 
526,658 		 10.0  5,266,580 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
195.86 
72.7 
142.34 
2,836 
403,676 		 6.0  2,422,056 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
74.23 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,634.39 
69.7 
1,138.72 

3,617,712 		 26,488,896 
0 
⑨年額支払賃料      3,617,712 円　×　12ヶ月　＝　      43,412,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,138.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,412,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,170,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,241,917 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,488,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         251,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    420,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,200 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,497,762 円　　　　（　       156,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 草津（賃）
　　　　-77001		 2,258  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,841 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,836 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 草津（賃）
　　　　-27304		 2,702  
(   2,690) 		 100
[100.0]		 [ 96.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,882 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,376,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,170,627 円  　　　       43,412,544　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      962,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,366,000 円  　　　　    396,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,667,027 円　（　　　　　　        36,479 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 396,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,634.39 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,324,000 円  
（　　　　　       103,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,497,762 円      
②総費用 9,667,027 円      
③純収益　①－② 31,830,735 円      
④建物等に帰属する純収益 27,324,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,506,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,280,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,044,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     351,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草津市大路一丁目字西北ノ端７２６番１
 1605000086615-0000
2 　草津市大路一丁目字西北ノ端７２６番３
 1605000086616-0000
3 　草津市大路一丁目字北西ノ端７７６番１
 1605000086672-0000
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備考