令和6年1月12日　提出 草津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.

鑑定評価額 386,000,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市南草津１丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 1,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) （その他） 地区計画等 (80,480) 1:2 事務所兼共同住宅 Ｓ6 中高層マンションが 見られる駅に近い住 宅地域 北東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 南草津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ　 市道 交通 施設 南草津駅南西方 250m 法令 規制 商業 (80,480) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により分譲マンションやビジネスホテルなどが建ち並ぶ地域で、マンションの需要が強く、マ ンション街として成熟し、地価は今後も上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              317,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、草津市及び大津市並びに栗東市の東海道本線各駅勢圏の分譲マンション等が見受けられる地域で ある。需要者は広域的・継続的にマンション供給しているデベロッパーが中心である。南草津駅は京阪神間での人気が 高く、開発業者の用地取得意欲は強く、大津湖南地域のマンション用地は売れ行きは良い。接面状況や画地規模等に差 があるため、取引総額の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺地域は、利便性と快適性を併せ持つマンション適地である。分譲マンションを想定した開発法は、 具体的な土地利用に基づく採算性を反映しており、マンション事業者の視点に基づく試算価格である。比準価格は、草 津市及び隣接する大津市及び栗東市に所在する事例から比準しており、市場を反映した実証的な価格といえる。したが って、比準価格及び開発法による価格の双方を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 47.3] [103.0] 100 320,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    315,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 草津市の人口は増加傾向で、草津駅・南草津 駅徒歩圏内の戸建住宅地及びマンション用地 の地価は安定的に上昇傾向で推移している。 堅調な分譲マンション需要を背景にデベロッ パーによる用地取得が継続しており、人気が 高く供給に対し需要が上回る状況が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％