別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
近江八幡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
近江八幡 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也   TEL.
鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 近江八幡市上田町字向沢２７番４外
 ②地積
　(㎡)		 78,441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

2.5:1		 工場

 大中規模工場が建ち
並ぶ工業団地
 北東8m市道 水道、ガス 近江八幡

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   430 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 近江八幡駅南東方

2.6km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ近江八幡駅勢圏に属する工業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等
から需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね滋賀県内の類似する工業地域。特に、東近江地域の工業地と代替競争関係が強い。需要者の属性は
、工場や事業所等の用地を求める法人が中心である。近年における市場の需給動向は、底堅く推移している。取引価格
の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出すことはできないが、更地で１，５００百万円～２，
０００百万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大中規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、自社工
場が多い土地利用状況であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を
標準とし、他の工業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、一部に弱さがみられるものの、
緩やかに持ち直している。近江八幡市の人口
は微減、世帯数は微増傾向にある。


大中規模工場が建ち並ぶ工業団地で、総じて
安定的な土地利用状況であり、特段の地域要
因の変動は認められない。


標準的な形状・規模を有する画地であり、個
別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力
の程度も普通である。個別的要因に変動はな
い。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 近江八幡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-615		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m県道、
北東6.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４０１長
浜Ｓ
-1005		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４０１近
江八幡Ｓ
-525		 近江八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
南9m、角地
｢調区｣ 

(80,200)
d ２４０１米
原Ｓ
-106		 米原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m国道、
北2m、角地
工業

(60,200)
e ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,238  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
34,274 		 100
[ 158.3]
21,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,700 
b (　     31,586) 
31,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,776 		 100
[ 139.0]
22,860 
22,900 
c (　           ) 
21,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,737 		 100
[ 100.5]
20,634 
20,600 
d (　     26,250) 
37,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,500 		 100
[ 156.4]
23,977 
24,000 
e (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[ 114.1]
19,515 
19,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



近江八幡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社工場が多い土地利用状況であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 近江八幡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　近江八幡市上田町字向沢２７番４
 1617005070106-0000
2 　近江八幡市上田町字一ノ坪９３番３
 1617005070150-0000
3 　近江八幡市上田町字茶屋ノ前１２１番
 1617005070159-0000
4 　近江八幡市上田町字彼出５９番１
 1617005070114-0000
5 　近江八幡市長福寺町字前澤２２７番１
 1617005127373-0000
6 　近江八幡市長福寺町字前澤２２７番４
 1617005127374-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
近江八幡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
近江八幡 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.
鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 近江八幡市上田町字向沢２７番４外
 ②地積
　(㎡)		 78,441  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

2.5:1		 工場

 大中規模工場が建ち
並ぶ工業団地
 北東8m市道 水道、ガス 近江八幡

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   430 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    77,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 近江八幡駅南東方

2.6km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後に開発された工業団地で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。立地条件、街路
条件が優れた工業地域については、需要は底堅く、地価水準は概ね上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東近江地域を中心とする滋賀県内の工業地域。需要者の属性は、自用の工場用地を取得する製造業の各
種法人や流通業務施設用地を取得する物流事業者が中心となる。県内製造業・物流業の景況感が堅調に推移する中、立
地条件の優れた工業地の需要は底堅く推移している。取引の属性、画地規模等により、中心価格帯の把握は難しいが、
１㎡当り２０，０００円から２５，０００円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性の高い工業地の取引事例から求めたもので、各事例の規範性
に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未
成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。よって、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、類似する工
業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。滋賀
県内の工業用地に対する需要は、湖東地域・
湖南地域を中心に、堅調に推移している。


大中規模工場が建ち並ぶ工業団地であり、立
地条件、街路条件が優れており、堅調な需要
が認められる。地域要因に変動はない。


標準的な規模・形状の中間画地であり、個別
的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の
程度も普通である。個別的要因に変動はない
。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 近江八幡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-1010		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
工業

(60,200)
b ２４０１日
野Ｓ
-508		 蒲生郡日野町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m国道、
中間画地
工業

(60,200)
c ２４０１野
洲Ｓ
-602		 野洲市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m未舗装
道路、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
e ２４０１東
近江Ｓ
-413		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
工業

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,239 		 100
[  90.2]
20,221 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,200 
b (　           ) 
17,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,845 		 100
[  93.1]
21,316 
21,300 
c (　           ) 
19,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
21,308 		 100
[  97.1]
21,944 
21,900 
d (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[  99.8]
22,312 
22,300 
e (　           ) 
18,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
22,686 		 100
[  99.8]
22,731 
22,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



近江八幡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社工場が多い土地利用状況であり、賃貸市場が未成熟であると判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 近江八幡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　近江八幡市上田町字向沢２７番４
 1617005070106-0000
2 　近江八幡市上田町字一ノ坪９３番３
 1617005070150-0000
3 　近江八幡市上田町字茶屋ノ前１２１番
 1617005070159-0000
4 　近江八幡市上田町字彼出５９番１
 1617005070114-0000
5 　近江八幡市長福寺町字前澤２２７番１
 1617005127373-0000
6 　近江八幡市長福寺町字前澤２２７番４
 1617005127374-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考