令和6年1月15日　提出 近江八幡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -10 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　和夫   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 近江八幡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内に昭和５０ 年代前半に開発された中規模 住宅地域。 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 近江八幡駅北西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅地域として熟成し現状維持で推移するものと予測。本地域は市街地郊外に位置し利 便性はやや劣位にあるが周辺部の新規分譲地の需給動向は概ね堅調に推移し、需要は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近江八幡市を中心とする近郊市町における市街化調整区域に位置する郊外の住宅地域。需要者の中心は地 元居住者を中心とした一次取得者が主である。本地域は区画整然とした住宅地域であり、市街地郊外に位置して利便性 が相対的劣位にあるものの近隣分譲地の売れ行きも堅調であり、地域内においては比較的良好な居住環境を反映して需 要は安定的で推移している。中心となる土地価格は５００～８００万円、総額２０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅団地で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため、収 益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例を重視して求めたものであ り市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証 的な比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野洲 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [155.2] [100.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回 復傾向。近江八幡市の人口は横這いで高齢化 率は高い。取引件数や建築着工戸数はやや下 落傾向で推移。 市街化調区内に開発された住宅団地で最寄駅 や利便施設等から遠隔地にあるが周辺部の底 堅い住宅需要を反映し需要は安定的。地域要 因に変動はない。 標準的な形状・規模・方位を有する中間画地 であり、個別的要因に基づく特段の優劣はな く、競争力の程度も普通。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％